В рамках мероприятий Генеральной ассамблеи Европейских геодезистов (Comité de Liaison des Géomètres Européens) специалисты ГУП «ГУИОН» обсудили с руководителями кадастровых организаций Европы проблему инвентаризации и регистрации прав собственности на парковочные места, расположенные внутри отдельных зданий или подземных помещениях жилых домов.
Актуальность темы, которую в ходе ассамблеи затронули международные эксперты в области кадастра, обусловлена последними инициативами Министерства экономического развития.
Так, в соответствии с письмом ведомства № ОГ-Д23-7475 от 26 мая 2015 г. «Относительно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на «машино-места», в России не предусмотрено возможности постановки на государственный кадастровый учет части помещения как самостоятельного объекта недвижимости. Поэтому для регистрации прав собственности на «машино-место», расположенного в здании паркинга либо на подземной парковке жилого дома, необходимо, чтобы оно соответствовало требованиям, выдвигаемым федеральным законодательством к помещению.
«В частности, речь идет о наличии границ. Например, в виде сетчатого, стеклянного или металлического ограждения, - объяснила генеральный директор ГУП «ГУИОН» Алла Эккерман. - При этом возведение таких перегородок должно быть предусмотрено проектной документацией здания. Тогда ГУП «ГУИОН» может подготовить технический план помещения и, таким образом, подтвердить факт создания «машино-места». Есть и другой вариант: государственная регистрация общей долевой собственности с определением долей, пропорциональных размерам «машино-мест». Порядок пользования парковочными местами может быть определен соглашением сособственников или соответствующим решением суда».
Немногим от российских реалий отличается практика кадастрового учета в Швейцарии. Так, согласно статье 779 секции 3 Гражданского кодекса Швейцарии, парковочное место может быть участком с отдельным собственником. «В этом случае, поскольку оно под землей, участок создается в качестве «независимого и постоянного сервитута с правом», - пояснил президент CLGE Мариус Барбиери (Maurice Barbieri). - Парковочное пространство может также быть дополнением к собственности кондоминиума. Тогда регулирование собственности определяет и правила владения. Также парковочное пространство может быть арендовано по простому договору аренды».
Своим опытом инвентаризации «машино-мест» поделились и кадастровые инженеры Финляндии. «В соответствии с действующим законодательством, парковочное место не может являться отдельным объектом недвижимости, - отметил вице-президент CLGE Пекка Халме (Pekka Halme). - Здание паркинга и зарегистрированный участок, на котором оно построено, являются объектами недвижимого имущества. Обычно, гараж или парковочное помещение расположенные под зданием, считаются частью самого здания. Отдельный подземный гараж также является частью объекта недвижимости, под которым он расположен. Права, касающиеся индивидуальных парковочных мест в парковочной конструкции, могут быть оформлены как права на использование, привязанные к квартирам, или как права аренды. Но в этом случае они не регистрируются в Реестре недвижимости (Land Register)».
В Германии парковочное место в жилом здании также может иметь статус объекта недвижимости. «Для здания с квартирами нормально, что у каждой квартиры есть собственное парковочное место, - рассказал казначей CLGE Дитер Зайтц (Dieter Seitz). - Эти парковочные места являются объектами недвижимости, описанными в Grundbuch (Земельном кадастре). Также в Германии существует понятие парковочного места в здании не как участка в кадастре, а как отдельного объекта в Grundbuch, и вы можете продать или купить его».
«Парковочное место внутри здания может являться отдельным объектом недвижимости в Landbook (земельной книге, реестре земель), но не как кадастровый участок. Также оно может быть продано или куплено, - рассказал об особенностях кадастрового учета машино-мест в Хорватии президент Croatian Chamber of Chartered Geodetic Engineers Владимир Крупа (Vladimir Krupa). - Место для парковки вне здания может существовать как часть квартиры или офиса, но не как отдельный объект недвижимости».
«В Эстонии Парковочное место – это не отдельный кадастровый участок или объект. Это часть кадастрового участка, который включает в себя как минимум все здание гаража с зоной обслуживания. Но парковочные места могут быть поделены между собственниками в регистре недвижимости, - сказал вице-президент Association of Estonian Surveyors Майролт Какко (Mairolt Kakko). - Возможно также, что парковочные места не зарегистрированы в регистре недвижимого имущества. Тогда должно существовать внутреннее регулирование по использованию парковки владельцами имущества, соглашение о порядке пользования. Если это соглашение существует, все равно есть 2 варианта: либо оно составлено и заверено нотариусом и официально добавлено в документы на имущество, либо нет. Какой из этих трех способов выбрать – дело собственников имущества. При наличии записи в Земельном кадастре можно покупать-продавать индивидуальные парковочные места, в противном случае - эти действия не законны».
«В Великобритании могут существовать оба варианта, - рассказал представитель RICS Geomatics Professional Group Board Royal Institution of Chartered Surveyors Дункан Мосс (Duncan Moss). -Парковочное место или гараж могут быть частью более крупного объекта недвижимости и будут включены в кадастровый участок основного, «родительского», имущества. Или парковочное место или гараж могут существовать как отдельный объект недвижимости с собственным кадастровым участком. Также одна ситуация может превратиться в другую и наоборот. Так, если парковочное место является частью более крупного участка его можно разделить, т. е. продать отдельно, тогда создается новый отдельный кадастровый объект. Можно также объединить земельные участки. Все это считается частным делом, и разрешение от государства для совершения данной операции не требуется. Конечно, если требуется изменение вида использования или некоторых других параметров, то операция проходит в соответствии со стандартной процедурой».
Как рассказали, кадастровые инженеры из Молдовы, там действующее законодательство предусматривает регистрацию гаражей в качестве объекта недвижимости. «В настоящее агентство земельных отношений и кадастра при взаимодействии с Министерством регионального развития и строительства разрабатывают законодательство по регистрации подземного паркинга внутри многоярусных жилых зданий», - добавил генеральный секретарь CLGE Василе Кирияк (Vasile Chiriac).