Результаты опроса риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений в 2005 году
В феврале 2005 года Государственное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУ ГУИОН) провело очередной опрос риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений. Исследовалась динамика относительных изменений характеристик рынка нежилого фонда. Все ценовые показатели учитывались в долларах США. Это уже десятый подобный опрос: первый проводился в ноябре 1998 года, второй – в начале 1999 года, третий - в апреле 1999 года, четвертый – в сентябре-октябре 1999 года, пятый - в марте 2000 года, шестой - в ноябре 2000 года, седьмой – в феврале 2002 года, восьмой - в феврале 2003 года, девятый - в феврале 2004 года.
В опросе, проведенном в феврале 2005 года, приняли участие 27 организаций (30 экспертов):
1. Knight Frank LLC
2. Агентство недвижимости «Агентство-2»
3. Агентство недвижимости «БизнесЛинк Эстейт»
4. Агентство недвижимости «Итака»
5. Агентство недвижимости «Легион–Недвижимость»
6. Агентство недвижимости «Санкт – Петербург»
7. Агентство недвижимости «Стэнли Эстейт»
8. Агентство недвижимости «Центр»
9. ЗАО «Экотон»
10. ЗАО «Аркада»
11. ЗАО «Балтийская недвижимость»
12. ЗАО «Бекар»
13. Менеджмент компания ПСБ
14. ОАО «РОССТРО»
15. ООО «Free Market»
16. ООО «АВЕНТИН – недвижимость»
17. ООО «Астера»
18. ООО «Бенуа»
19. ООО «Деловой Центр «ПартнерЪ»
20. ООО «Динас»
21. ООО «Зевс»
22. ООО «Ината»
23. ООО «Норд»
24. ООО «Профессиональный центр»
25. ООО «ПРОЮРИС»
26. ООО «РосПроектНедвижимость»
27. ООО «Юринформ-Центр»
Всем участникам опроса ГУ ГУИОН выражает огромную благодарность!
В целом опрос показал, что за прошедший год цены сделок продолжали расти. Анализ полученных данных показывает, что в среднем ставки аренды за год в торговом секторе выросли на 17%, в офисном - на 12%, в промышленно-складском - на 15% (Таблица 1, аренда). Цены сделок купли-продажи за год выросли для торговых помещений на 23%, для офисных - на 13%, для производственно-складских - на 15% (Таблица 1, продажа). Вместе с тем, по сравнению с 2004 годом произошло снижение темпов роста цен аренды: на 22% для торговли, на 4% - для офисных помещений, на 9% - для производственно-складских помещений. По рынку купли-продажи снижение темпов роста цен произошло на 25% для торговых помещений, на 13% - для офисных помещений, на 10% - для производственно-складских помещений.
Состояние рынка нежилых помещений Санкт-Петербурга в феврале 2005 года по сравнению с февралем 2004 года
Таблица 1
| Среднее отклонение (от ср. зн.) |
Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 108% | 101% | 107% | 122% | 99% | 122% |
| Уровень цен спроса | 112% | 109% | 112% | 116% | 108% | 109% |
| Активность предложения | 109% | 122% | 103% | 101% | 115% | 103% |
| Уровень цен предложения | 123% | 118% | 121% | 130% | 120% | 124% |
| Реальные сделки | 109% | 103% | 100% | 108% | 97% | 105% |
| Уровень цен сделок | 117% | 112% | 115% | 123% | 113% | 115% |
| Прогноз рынка нежилых помещений Санкт-Петербурга в феврале 2006 года по сравнению с февралем 2005 года | 112% | 105% | 109% | 117% | 111% | 116% |
Полученные данные по рынку аренды показывают, что уровень активности спроса в торговом секторе за год вырос в среднем на 8%, при этом уровень активности предложения в среднем за год вырос на 9% (Таблица 1, аренда). В офисном секторе уровень активности предложения вырос на 22%, а уровень активности спроса вырос только на 1% (Таблица 1, аренда). Как следствие, не все предлагаемые офисные помещения сдаются в аренду. По мнению экспертов, это происходит из-за того, что в аренду предлагаются офисы не надлежащего качества. В то же время, по мнению операторов рынка, пользуются спросом офисные помещения, сдаваемые в бизнес-центрах. Заметно активизировался спрос на производственные помещения. В промышленно-складском секторе уровень активности предложения в среднем за год вырос на 3%, уровень активности спроса - на 7% (Таблица 1, аренда). Спрос на производственно-складские помещения не носит ярко выраженного сезонного характера, но незначительные колебания все же присутствуют. Вероятнее всего рост активности спроса будет держаться на том же уровне по причине недостаточного насыщения рынка требуемыми помещениями.
Произошел рост цен предложения и, как следствие, вынужденный рост цен спроса. В течение года в среднем по рынку предлагаемые ставки аренды в торговом секторе выросли на 23%, в офисном - на 18%, в промышленно-складском - на 21%. Это привело к росту цен спроса в торговом секторе на 12%, в офисном - на 9%, в промышленно-складском - на 12%. Прирост цен предложения превышает прирост цен спроса на 21% - в торговле, на 9% - в офисном секторе, на 9% - в промышленно-складском секторе (Таблица 1, аренда). Это приводит к тому, что не все предлагаемые на рынке помещения находят арендаторов.
По рынку аренды эксперты прогнозируют дальнейший рост уровня цен: на 12% - в торговом секторе, на 5% - в офисном секторе и на 9% - в промышленно-складском. В то же время, участники опроса прогнозируют дальнейшее снижение темпов роста уровня цен по всем секторам. Это связано с превышением уровня активности предложения над уровнем активности спроса.
По данным рынка купли-продажи можно увидеть, что прирост уровня активности предложения в торговом и промышленно-складском секторах в среднем за год не превысил прирост активности спроса. Это свидетельствует о том, что дефицит торговых и промышленно-складских помещений сохраняется. Для торговых помещений разница между приростом активности спроса и приростом активности предложения составляет 21%, для промышленно-складских - 19% (Таблица 1, продажа). По мнению экспертов, торговые и промышленно-складские помещения чаще предпочитают купить, чем взять в аренду. В офисном секторе уровень активности предложения в среднем за год вырос на 15%, уровень активности спроса снизился на 1% (Таблица 1, продажа). Это показывает, что на рынке купли-продажи наметился избыток офисных помещений. Их чаще предпочитают взять в аренду, чем купить. В то же время участники опроса отметили, что наблюдается новая тенденция долевого строительства коммерческих объектов (бизнес-центров) с целью их дальнейшей продажи.
Прирост цен предложения превышает прирост цен спроса на 14% - в торговле, на 12% - в офисном секторе, на 15% - в промышленно-складском секторе (Таблица 1, продажа). Это является одной из причин того, что не все предлагаемые на рынке помещения продаются.
Наиболее значительно (на 30%) выросли цены предложения торговых площадей (Таблица 1, продажа). Наметился их явный дефицит. Собственники не желают расставаться с торговыми объектами, а сдают их в аренду.
По рынку купли-продажи эксперты прогнозируют дальнейший рост уровня цен: на 17% - в торговом секторе, на 11% - в офисном секторе, на 16% - в промышленно-складском. Участники опроса в торговом и офисном секторах прогнозируют дальнейшее снижение темпов роста уровня цен: на 6% - в торговом, на 2% - в офисном (Таблица 1, продажа). В промышленно-складском секторе эксперты прогнозируют незначительное увеличение темпов роста уровня цен (на 1%). Это связано с тем, что прирост активности спроса в секторе купли-продажи промышленно-складских объектов существенно выше, чем прирост активности предложения. По мнению экспертов, продолжение роста активности спроса, не подкрепленное соответствующим ростом активности предложения может в перспективе привести к увеличению дефицита промышленно-складских объектов на рынке и, как следствие, к дальнейшему увеличению темпа роста цен в этом секторе.
По сравнению с докризисным уровнем (весна 1998 года) ставки аренды в феврале 2005 года составили для помещений торгового назначения - 204%, офисного - 101%, промышленно-складского - 112% (Таблица 2, аренда). Уровень цен сделок купли-продажи по сравнению с докризисным уровнем составил: для помещений торгового - 263%, для офисного - 110%, для промышленно-складского - 147% (Таблица 2, продажа).
Состояние рынка нежилого фонда в феврале 2005 года по сравнению с докризисным уровнем (весна 1998 года)
Таблица 2
| Среднее значение | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 300% | 127% | 242% | 412% | 84% | 385% |
| Уровень цен спроса | 155% | 84% | 96% | 187% | 87% | 116% |
| Активность предложения | 138% | 309% | 145% | 134% | 271% | 150% |
| Уровень цен предложения | 415% | 165% | 182% | 580% | 236% | 256% |
| Реальные сделки | 106% | 78% | 70% | 97% | 42% | 107% |
| Уровень цен сделок | 204% | 101% | 112% | 263% | 110% | 147% |
| Прогноз на февраль 2006 г. | 229% | 106% | 123% | 307% | 122% | 171% |
В текущем году, как и прогнозировалось в 2004 году, средние цены по всем секторам превысили докризисный уровень (см. Таблицу 2 и графики Приложения 2). В сравнении с базовым уровнем (весна 1998 года) цены сделок по офисным помещениям выросли до значения 101% на рынке аренды (в т.ч. на 11% от базового уровня в течение года) и до 110% на рынке купли-продажи (в т.ч. на 13% в течение года), по производственно-складским - до 112% на рынке аренды (в т.ч. на 14% в течение года) и до 147% на рынке купли-продажи (в т.ч. на 19% в течение года), по торговым помещениям - до 204% на рынке аренды (в т.ч. на 30% в течение года) и до 263% на рынке купли-продажи (в т.ч. на 50% в течение года). По прогнозам, к февралю 2006 года наименьшее превышение над докризисным уровнем цен ожидается в секторе офисных помещений: на 6% для аренды и 22% для продажи. Наибольшее превышение над базовым уровнем ожидается в секторе торговой недвижимости - на 129% для аренды и 207% для продажи (Таблица 2).
В результате обработки представленных экспертами сведений о количестве сделок получены данные, позволяющие составить структуру рынка нежилого фонда, которая сложилась к февралю 2005 года. В среднем на рынке 69% сделок приходится на сделки аренды и 31% - на сделки продажи 1 . Ниже приведено соотношение сделок по секторам рынка коммерческой недвижимости (табл. 3 и рис.1):
Данные по структуре рынка за период февраль 2004 - февраль 2005
Таблица 3
| Структура рынка | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Общее кол-во сделок | 17 | 15 | 10 | 8 | 7 | 4 |
| Количество респондентов | 13 | 13 | 10 | 12 | 11 | 12 |
| Доля сегмента | 40% | 35% | 25% | 41% | 35% | 24% |
| Изменения по сегментам за год | -5% | -1% | 7% | -2% | 20% | -18% |
| Доля на рынке | 69% | 31% | ||||
| Изменение доли рынка за год | 15% | -8% | ||||
аибольшее изменение в структуре за прошедший год произошло на рынке продажи офисных и производственно-складских помещений: увеличилась доля сделок продажи офисных помещений за счет уменьшения доли продажи производственно-складских помещений. В структуре рынка аренды незначительно увеличилась доля сделок производственно-складских помещений в основном за счет уменьшения доли аренды торговых помещений.
Стандартное отклонение характеризует степень разброса мнений экспертов. Анализ стандартного отклонения уровня цен сделок показывает, что наибольшее значение (около 17%) этот показатель принимает для цен аренды и продажи торговых помещений (см. Приложение 1). Разброс объясняется тем, что эксперты, участвующие в анкетировании, выражают свое мнение о различных сегментах рынка коммерческой недвижимости.
Данные последнего опроса, как и в прошлом году, в целом подтверждают гипотезу о цикличности активности предложения аренды и продажи объектов коммерческой недвижимости (см. Приложение 2). На рис. 2, 4, 6 виден явно цикличный вид функции активности предложения со средним периодом 4 - 5 лет.
На основе обработки мнений экспертов в совокупности с обработкой данных экспертного опроса (мнения экспертов практически в неизменном виде приводятся в Приложении 3) можно сделать следующие выводы:
- Идёт "освоение" спальных районов, пригородных территорий.
- Спрос стал более требовательным, произошло более четкое расслоение рынка по качеству предлагаемых объектов, соответственно более четко дифференцируется цена объектов различного качества.
- Прогнозируется увеличение разницы в ценах на высоколиквидные и низколиквидные помещения.
- В 2005 году продолжится увеличение спроса и рост цен на качественные помещения во всех секторах рынка.
- Для всех секторов нежилой недвижимости участники опроса прогнозируют дальнейшее снижение темпов роста уровня цен.
- Стабилизировался спрос на встроенные помещения под торговлю.
- Наблюдается активный спрос на магазины до 200 кв.м.
- Лидерами по спросу остаются помещения в "проходных" местах - в историческом центре, у метро, на пересечении основных магистралей, объем предложений явно недостаточен.
- Развиваются крупные торговые сетевые фирмы.
- Произошло общее снижение спроса на офисные площади и замедление темпов роста арендных ставок.
- Увеличился спрос на офисы в спальных районах.
- Наблюдается большое количество предложений по офисным помещениям, объем предложений будет увеличиваться.
- Отмечается снижение ставок по офисным помещениям низкого качества.
- Продолжается увеличение спроса на производственно-складские объекты большой площади за чертой города.
- Значительно увеличиваются арендные ставки на склады ввиду отсутствия качественных помещений.
- Сохраняется неудовлетворенный спрос на благоустроенные складские терминалы.
- Сохраняется дефицит торговых помещений в центральной части города, что приводит к значительному превышению роста цен предложения над ценами спроса.
- Ожидается дальнейшее увеличение спроса на торговые помещения, в том числе в спальных районах. Вместе с тем темп роста активности спроса снижается.
- Продолжается расселение квартир на первых этажах, что наряду с новым строительством будет способствовать некоторому увеличению предложения торговых объектов.
- Прогнозируется увеличение цен на помещения в проходных местах и стабилизация цен на торговые площади в малопроходных местах.
- Наблюдается новая тенденция долевого строительства коммерческих объектов (бизнес-центров) с целью их дальнейшей продажи.
- Отмечается большой спрос на покупку офисных помещений от 500 до 1500 кв.м.
- Отмечается интерес крупных компаний к покупке офисных помещений.
- Увеличился спрос на покупку производственно-складских помещений от 1500 до 7000 кв.м.
- Значительно уменьшился спрос на покупку производственно-складских помещений площадью менее 1500 кв.м.
- Существенно возросли требования к хорошему качеству помещений.
Приложение 1
Дополнительные статистические данные по опросу 2005 года
Таблица 1
|
Среднее отклонение (от ср. зн.) |
Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 18% | 26% | 20% | 22% | 27% | 29% |
| Уровень цен спроса | 14% | 13% | 9% | 11% | 8% | 9% |
| Активность предложения | 22% | 28% | 22% | 26% | 35% | 20% |
| Уровень цен предложения | 19% | 14% | 13% | 17% | 13% | 15% |
| Реальные сделки | 25% | 35% | 25% | 24% | 36% | 26% |
| Уровень цен сделок | 17% | 13% | 8% | 16% | 10% | 12% |
| Прогноз на февраль 2006 г. | 12% | 8% | 15% | 14% | 13% | 14% |
Таблица 2
| Максимальное значение | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 150% | 182% | 150% | 180% | 178% | 250% |
| Уровень цен спроса | 160% | 150% | 135% | 150% | 120% | 120% |
| Активность предложения | 166% | 200% | 140% | 149% | 200% | 135% |
| Уровень цен предложения | 180% | 160% | 160% | 180% | 150% | 170% |
| Реальные сделки | 180% | 220% | 150% | 180% | 220% | 150% |
| Уровень цен сделок | 180% | 159% | 125% | 170% | 140% | 132% |
| Прогноз на февраль 2006 г. | 150% | 120% | 130% | 160% | 150% | 160% |
Таблица 3
| Минимальное значение | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 80% | 60% | 50% | 100% | 50% | 100% |
| Уровень цен спроса | 90% | 80% | 100% | 100% | 90% | 80% |
| Активность предложения | 60% | 90% | 30% | 30% | 60% | 40% |
| Уровень цен предложения | 95% | 100% | 100% | 110% | 95% | 100% |
| Реальные сделки | 60% | 30% | 50% | 65% | 20% | 40% |
| Уровень цен сделок | 90% | 90% | 100% | 100% | 100% | 80% |
| Прогноз на февраль 2006 г. | 90% | 80% | 50% | 50% | 90% | 100% |
Таблица 4
| Количество участников опроса | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 28 | 29 | 27 | 27 | 27 | 25 |
| Уровень цен спроса | 28 | 28 | 26 | 26 | 26 | 24 |
| Активность предложения | 28 | 28 | 25 | 26 | 26 | 24 |
| Уровень цен предложения | 28 | 28 | 26 | 26 | 26 | 24 |
| Реальные сделки | 26 | 26 | 22 | 26 | 23 | 22 |
| Уровень цен сделок | 26 | 26 | 23 | 28 | 26 | 22 |
| Прогноз на февраль 2006 г. | 26 | 26 | 24 | 27 | 27 | 25 |
Приложение 3
Аренда
В целом по рынку:
- Продолжается рост цен на ликвидные объекты. Реальные сделки идут на уровне цен спроса, а не предложения.
- Произошел рост цен предложения и, как следствие, вынужденный рост цен спроса.
- Рынок находится в состоянии ожидания.
- Спрос будет держаться на том же уровне по причине недостаточного насыщения рынка требуемыми помещениями. Возможно, к 2006 г. появятся больше индустриальных парков как класса С, так и более комфортабельного класса.
- Большой спрос (порядка 60% от общего количества заявок) на торговые помещения по цене до 18$/метр, на офисные до 12$/метр, на производственные до 7$/метр, однако предложения по таким ценам практически нет.
- Повышение спроса со стороны крупных арендаторов/покупателей.
- Активный спрос на магазины до 200 кв.м и офисы 20 - 40 кв.м.
- Появился спрос на качественные помещения с хорошим набором услуг.
- Спрос стал более требовательным, произошло более четкое расслоение рынка по качеству предлагаемых объектов, соответственно более четко дифференцируется цена на каждый вид объектов.
- Дифференциация арендных ставок за высоколиквидные помещения и низколиквидные увеличилась. Эта тенденция сохранится и в 2005 году.
- К 2006 тенденции сохранятся, продолжится рост цен за качественные помещения во всех секторах рынка.
По торговым помещениям:
- Наблюдается тенденция: небольшие магазины, находящиеся недалеко от супермаркетов - закрываются.
- Развитие крупных торговых сетевых фирм.
- Стабильность спроса на встроенные помещения под торговлю, увеличение площадей запрашиваемых помещений.
- Низкий спрос на торговые помещения в непроходных местах.
- В торговле стабильные фирмы активно развиваются в спальных районах и берут в аренду дорогие помещения.
- Тенденции рынка аренды помещений в торговых центрах - завершение дифференциации торговых центров на лидеров и аутсайдеров, и, соответственно, сохранение высокого уровня ставок (и плановой окупаемости) в удачных проектах, стабилизация и падение ставок в менее удачных. За счет оттока покупателей от магазинов формата street-retail в "модные" торговые центры возможно замедление и стабилизация арендных ставок в основных "торговых коридорах" города.
- Арендодатели завышают стоимость аренды, особенно на торговые площади.
- Нехватка торговых помещений в проходных местах, рядом с метро может привести к росту арендных ставок на такие помещения. Арендные ставки на помещения в мало проходных местах, скоре всего, меняться не будут.
- Лидерами по спросу, как и ранее, остаются торговые помещения в "проходных" местах - в историческом центре, у метро, на пересечении основных магистралей. Дефицит предложения порождает явно завышенные арендные ставки по таким помещениям. К началу следующего года эта тенденция, скорее всего, сохранится.
- Снижение ликвидности торговых объектов (не в торговых комплексах) "среднего" расположения, и, как следствие, возможно снижение цен реальных сделок по ним и рост в пределах 10-20% в местах "максимальной" проходимости.
- Большой спрос на аренду небольших торговых помещений в проходных местах, при этом объем предложений явно недостаточен.
- В торговле сохраняется диспропорция спроса и предложения, цены предложения в центральных районах достигли максимума, поэтому клиенты ориентируются на аренду в крупных комплексах.
По офисным помещениям:
- Большинство желающих арендовать офис - предпочитают офисные центры.
- Рост спроса на офисные помещения в бизнес-центрах класса В.
- Относительно бизнес-центров ожидается, что в 2006 спрос стабилизируется, цены также войдут в стадию стабилизации. Однако цены на офисы небольшой площади еще сохранятся на высоком уровне по причине высокого спроса.
- Снижение спроса на офисные площади связано с вводом в строй большого количества бизнес-центров класса В.
- Некрупные арендаторы предпочитают брать в аренду офисы в спальных районах, либо в квартирах, переводимых в нежилой фонд.
- Для рынка аренды офисов (на примере бизнес-центров класса В и А) заметно увеличение размера запрашиваемых площадей, повышение требовательности к набору и качеству услуг, осознание потенциальными потребителями преимуществ аренды в бизнес-центрах (имиджевые и инфраструктурные), повышение платежеспособности отечественных компаний.
- Растет спрос на офисы более 180 кв.м.
- Рост предложения небольших офисов (до 100 кв.м) в бизнес-центрах приведет к насыщению рынка в этом сегменте.
- Уменьшение темпов роста предложения новых площадей в бизнес-центрах. Выход на рынок новых бизнес-центров класса А.
- По аренде офисов можно отметить снижение ставок по офисным помещениям низкого качества.
- Большой спрос на покупку офисных помещений от 500 до 1500 кв.м.
- Замедление темпов роста арендных ставок офисной недвижимости, увеличение спроса на крупные блоки (>500 м2) в бизнес-центрах класса В.
- Большое количество предложений по офисным помещениям, объем предложений будет увеличиваться.
- Больше банков (в т.ч. с иностранным капиталом) ищет помещения для открытия офисов в Санкт-Петербурге (аренда или покупка).
- В офисном секторе возросло предложение помещений в бизнес-центрах.
По производственно-складским помещениям:
- Уменьшилось число заявок на аренду производственных помещений в черте города. Увеличилось число заявок на аренду производственных помещений в ближайших пригородах. Ожидается, что к февралю 2006 года количество заявок на аренду производственных помещений в пригороде увеличится.
- Продолжение повышения спроса на большие производственно-складские объекты, в том числе от московских фирм.
- Дефицит готовых складских площадей, соответствующих требованиям арендаторов, уровень ставок на предлагаемые складские площади не всегда соответствует качеству сдаваемых площадей.
- Заметно активизировался спрос на производственные помещения.
- Наблюдается тенденция повышения спроса на аренду производственных помещений, в том числе и на большие площади.
- Спрос на производственно-складские помещения не носит ярко выраженного сезонного характера, но незначительные колебания все же присутствуют.
- Значительно вырос спрос на производственно-складские площади, в связи с отсутствием предложения таковых на рынке.
- Увеличение спроса на качественную складскую недвижимость при отсутствии предложения.
- Большой спрос на складские холодильные комплексы.
- Спрос на покупку складских помещений от 200 до 300 кв.м. Спрос на покупку земли, площадок в промышленной зоне. Спрос превышает предложение из-за плохого состояния производственных помещений; нет хороших подъездных путей.
- Значительное увеличение арендных ставок за складские помещения ввиду отсутствия качественных помещений.
- Увеличилось предложение загородных объектов (в основном производственных), находящихся в удовлетворительном техническом состоянии.
- В производственном секторе сохраняется неудовлетворенный спрос на благоустроенные складские терминалы.
Продажа
В целом по рынку:
- Спросом пользуются только ликвидные объекты, несмотря на цены. Продолжается рост цен на ликвидные объекты. Реальные сделки идут ближе к цене продавца, чем к цене спроса.
- Рынок находится в состоянии ожидания.
- В 2006 возможна стабилизация цен предложения и незначительное увеличение в связи с оттоком предприятий из центра.
- Несмотря на увеличение покупательского спроса, есть тенденция разумного выбора (неторопливая избирательность). При покупке учитывается, в каком состоянии находятся помещения. Здания, требующие реконструкции, продаются дешевле.
- Тенденции - стремительный рост цен за 2004 год при стабилизации арендных ставок во всех сегментах сделал инвестиции менее доходными, что охладило пыл инвесторов. На рынке в течение 2005 года будет нарастать предложение незаконченных проектов из числа неудачных, но спрос будет ограниченным.
- Возможно, что на рынок повлияет новое законодательство о долевом строительстве - девелоперы переориентируются на проекты доходной недвижимости - предложение увеличится (проявится в 2007 г.).
- Увеличивается количество покупателей из других регионов. Большой спрос под помещения для банков. Цены не растут так стремительно как до июня 2004 года.
- Рост цен предложения в 3-4 кв. 2004 намного превысил рост цен спроса. Наблюдалось увеличение предложения в секторах торговли и офисов во втором полугодии 2004, спрос на покупку крупных объектов производственно-складской недвижимости, тенденция к падению спроса и ставок/цен на помещения низкого качества.
- Спрос на покупку коммерческих помещений, а также жилых помещений, расположенных на 1-х этажах (с возможностью организовать отдельный вход), постоянно растет, что порождает явное завышение цен предложения таких объектов. Эта тенденция будет сохраняться.
- Цены продаж во всех секторах рынка существенно возросли. Новой тенденцией стало долевое строительство коммерческих объектов (бизнес-центров, торговых центров), а также продажа долей в ТЦС с гарантированной доходностью. В 2005 году продолжится рост цен во всех секторах.
По торговым помещениям:
- Ожидается повышение спроса на торговые помещения, в т.ч. в спальных районах.
- Продолжается расселение квартир на первых этажах под коммерческие цели.
- Основной спрос на торговые помещения, их чаще хотят купить, а не арендовать.
- Значительно выросли цены предложения торговых площадей, наметился их явный дефицит. Собственники не желают расставаться с торговыми объектами, а сдают их в аренду.
- Прогнозируется увеличение цен на помещения в проходных местах и стабилизация или уменьшение цен на торговые площади в мало проходных местах.
- Предложение превышает спрос. Уровень цен предложения высок, что отпугивает покупателей. Исключение составляет, так называемая "элита", например, суперпроходные места, места у метро, покупаются практически за любую цену.
По офисным помещениям:
- Рост предложения небольших офисов (до 100 кв.м) в бизнес-центрах приведет к насыщению рынка в этом сегменте.
По производственно-складским помещениям:
- Увеличение спроса на покупку производственно-складских площадей от 1500 до 7 000 кв.м. Начал формироваться рынок логистических комплексов и технопарков класса В и В+.
Примечания:
[1]. Приведенные данные по структуре рынка могут не отражать реальную ситуацию на рынке в целом, поскольку они основаны на анализе малой выборки данных (не все эксперты предоставили данные о совершенных сделках).