Февраль 2006

Результаты опроса риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений в 2006 году

В феврале 2006 года Государственное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУ ГУИОН) провело очередной опрос риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений. Исследовалась динамика относительных изменений характеристик рынка нежилого фонда. Все ценовые показатели учитывались в долларах США.
Это уже одиннадцатый подобный опрос: первый проводился в ноябре 1998 года, второй – в начале 1999 года, третий - в апреле 1999 года, четвертый – в сентябре-октябре 1999 года, пятый - в марте 2000 года, шестой - в ноябре 2000 года, седьмой – в феврале 2002 года, восьмой - в феврале 2003 года, девятый - в феврале 2004 года, одиннадцатый – в феврале 2006 года.

В опросе, проведенном в феврале 2006 года, приняли участие 26 организаций (29 экспертов):
1. Knight Frank LLC
2. «LT Estate»
3. «REIM SMT»
4. Агентство недвижимости «Агентство-2»
5. Агентство недвижимости «Любимый город»
6. Агентство недвижимости «Санкт – Петербург»
7. Агентство недвижимости «Центр»
8. ЗАО «Аркада»
9. ЗАО «Балтийская недвижимость»
10. ЗАО «Бекар»
11. ЗАО «ВМБ-Траст»
12. «ЛВО Консалтинг»
13. ОАО «РОССТРО»
14. ООО «АВЕНТИН – недвижимость»
15. ООО «АН «ДИНАС»
16. ООО «АН «ИТАКА»
17. ООО «Астера»
18. ООО «Бенуа»
19. ООО «ДАРКО»
20. ООО «ИНАТА»
21. ООО «Коллиерз Интернешнл»
22. ООО «Профессиональный сервис»
23. ООО «РосПроектНедвижимость»
24. ООО «Русский Дом»
25. Центральное агентство недвижимости «ЦАН»
26. «Экотон»

Всем участникам опроса ГУ ГУИОН выражает огромную благодарность!

В целом опрос показал, что за прошедший год цены сделок продолжали расти. Анализ полученных данных показывает, что в среднем ставки аренды за год в торговом секторе выросли на 16%, в офисном – на 7%, в промышленно–складском – на 15% (Таблица 1, аренда).

Цены сделок купли-продажи за год выросли для торговых помещений на 18%, для офисных – на 10%, для производственно-складских – на 17% (Таблица 1, продажа).

По сравнению с февралем 2005 годом снижение темпов роста цен аренды произошло только для офисных и торговых помещений - на 5% и на 1% соответственно; для производственно-складских помещений темпы роста цен аренды сохранились на прежнем уровне.

На рынке купли-продажи снижение темпов роста цен произошло на 5% для торговых помещений и на 3% - для офисных помещений; для производственно-складских помещений наблюдалось увеличение темпов роста цен на рынке купли-продажи – в среднем на 2%.

остояние рынка нежилого фонда по состоянию на февраль 2006 года (по сравнению с февралем 2005 года)

Таблица 1

Среднее отклонение (от ср. зн.)	Аренда			Продажа
Среднее отклонение (от ср. зн.)	торг.	офис	склад	торг.	офис	склад
Активность спроса	111%	105%	115%	117%	101%	119%
Уровень цен спроса	113%	109%	116%	116%	108%	116%
Активность предложения	113%	112%	106%	107%	106%	109%
Уровень цен предложения	123%	113%	119%	128%	118%	123%
Реальные сделки	109%	102%	103%	101%	101%	102%
Уровень цен сделок в феврале 2006 г.	116%	107%	115%	118%	110%	117%
Уровень цен сделок в феврале 2005 г.	117%	112%	115%	123%	113%	115%
Прогноз на февраль 2007 г.	114%	108%	114%	117%	108%	117%

Полученные данные по рынку аренды показывают, что уровень активности спроса в торговом секторе за год вырос в среднем на 11%, при этом уровень активности предложения в среднем за год вырос на 13% (Таблица 1, аренда).

В офисном секторе уровень активности предложения вырос на 12%, а уровень активности спроса вырос только на 5% (Таблица 1, аренда). Как следствие, не все предлагаемые офисные помещения сдаются в аренду.

По мнению экспертов, это происходит из-за того, что в аренду предлагаются офисы не надлежащего качества. В то же время, по мнению операторов рынка, пользуются спросом офисные помещения, сдаваемые в бизнес–центрах.

Значительно активизировался спрос на производственные помещения. В промышленно-складском секторе уровень активности предложения в среднем за год вырос на 6%, уровень активности спроса – на 15% (Таблица 1, аренда). Спрос на производственно-складские помещения не носит ярко выраженного сезонного характера, но незначительные колебания все же присутствуют. Вероятнее всего рост активности спроса будет держаться на достаточно высоком уровне по причине недостаточного насыщения рынка требуемыми помещениями.

В период с февраля 2005 года по февраль 2006 года рост цен предложения опережал рост цен спроса. В течение года в среднем по рынку предлагаемые ставки аренды в торговом секторе выросли на 23%, в офисном – на 13%, в промышленно–складском – на 19%. При этом цены спроса выросли в торговом секторе на 13%, в офисном – на 9%, в промышленно–складском – на 16%. Прирост цен предложения превышает прирост цен спроса на 10% - в торговле, на 4% - в офисном секторе, и на 3% - в промышленно-складском секторе (Таблица 1, аренда).

На рынке аренды эксперты прогнозируют продолжение роста уровня цен: на 14% - в торговом секторе, на 8% - в офисном секторе и на 14% - в промышленно-складском. В то же время, участники опроса прогнозируют дальнейшее снижение темпов роста уровня цен по торговому и производственно-складскому секторам. Для офисного сектора прогнозируется незначительное увеличение темпов роста уровня цен аренды.

Анализ рынка купли-продажи свидетельствует, что прирост уровня активности предложения в торговом и промышленно-складском секторах в среднем за год не превысил прирост активности спроса. Это свидетельствует о том, что дефицит торговых и промышленно-складских помещений пока сохраняется. Для торговых и промышленно-складских помещений разница между приростом активности спроса и приростом активности предложения составляет 10% (Таблица 1, продажа). По мнению экспертов, торговые и промышленно-складские помещения чаще предпочитают купить, чем взять в аренду.

В офисном секторе уровень активности предложения в среднем за год вырос на 6%, уровень активности спроса вырос на 1% (Таблица 1, продажа). Это показывает, что на рынке купли-продажи имеется некоторый избыток офисных помещений. Их чаще предпочитают взять в аренду, чем купить. В то же время участники опроса отметили, что наблюдается новая тенденция - долевое строительство коммерческих объектов (бизнес-центров) с целью их дальнейшей продажи.

Прирост цен предложения превышает прирост цен спроса на 12% - в торговле, на 10% - в офисном секторе и на 7% - в промышленно-складском секторе (Таблица 1, продажа). Это является одной из причин того, что не все предлагаемые на рынке помещения находят покупателя.

Наиболее значительно (на 28%) выросли цены предложения торговых площадей (Таблица 1, продажа). Наметился их явный дефицит. Собственники не желают расставаться с торговыми объектами, а сдают их в аренду.

По рынку купли-продажи эксперты прогнозируют дальнейший рост уровня цен: на 17% - в торговом секторе, на 8% - в офисном секторе и на 17% - в промышленно-складском.

Участники опроса в торговом и офисном секторах прогнозируют снижение темпов роста уровня цен: на 1% - в торговом, на 2% - в офисном (Таблица 1, продажа). В промышленно-складском секторе эксперты не прогнозируют изменения темпов роста уровня цен. Это связано с тем, что прирост активности спроса в секторе купли-продажи промышленно-складских объектов, продолжает оставаться существенно выше, чем прирост активности предложения. По мнению экспертов, продолжение роста активности спроса, не подкрепленное соответствующим ростом активности предложения, может в перспективе привести к увеличению дефицита промышленно-складских объектов на рынке и, как следствие, к увеличению темпов роста цен в этом секторе.

По сравнению с докризисным уровнем (весна 1998 года) ставки аренды в феврале 2006 года составили для помещений торгового назначения – 237%, офисного – 108%, промышленно-складского – 129% (Таблица 2, аренда).

Уровень цен сделок купли-продажи по сравнению с докризисным уровнем составил: для помещений торгового – 310%, для офисного – 121%, для промышленно-складского – 172% (Таблица 2, продажа).

Состояние рынка нежилого фонда в феврале 2005 года (по сравнению с докризисным уровнем - весной 1998 года)

Таблица 2

Среднее значение	Аренда			Продажа
Среднее значение	торг.	офис	склад	торг.	офис	склад
Активность спроса	331%	133%	278%	480%	85%	458%
Уровень цен спроса	176%	91%	111%	216%	94%	135%
Активность предложения	156%	345%	154%	143%	285%	164%
Уровень цен предложения	513%	186%	216%	739%	279%	314%
Реальные сделки	116%	79%	72%	98%	42%	109%
Уровень цен сделок	237%	108%	129%	310%	121%	172%
Прогноз на февраль 2007 г.	271%	117%	147%	363%	131%	201%

В текущем году, как и прогнозировалось в 2005 году, средние цены по всем секторам превысили докризисный уровень (см. Таблицу 2 и графики Приложения 2). В сравнении с базовым уровнем (весна 1998 года) цены сделок по офисным помещениям выросли до значения 108% на рынке аренды (в т.ч. на 7% от базового уровня в течение года) и до 121% на рынке купли-продажи (в т.ч. на 10% в течение года), по производственно-складским – до 129% на рынке аренды (в т.ч. на 15% в течение года) и до 172% на рынке купли-продажи (в т.ч. на 17% в течение года), по торговым помещениям – до 237% на рынке аренды (в т.ч. на 16% в течение года) и до 310% на рынке купли-продажи (в т.ч. на 18% в течение года).

По прогнозам, к февралю 2007 года наименьшее превышение над докризисным уровнем цен ожидается в секторе офисных помещений: на 17% для аренды и 31% для продажи. Наибольшее превышение над базовым уровнем ожидается в секторе торговой недвижимости – на 171% для аренды и на 263% для продажи (Таблица 2).

В результате обработки представленных экспертами сведений о количестве сделок получены данные, позволяющие составить структуру рынка нежилого фонда, которая сложилась к февралю 2006 года. В среднем на рынке 64% сделок приходится на сделки аренды и 36% – на сделки продажи ¹. Ниже приведено соотношение сделок по секторам рынка коммерческой недвижимости (Таблица 3 и рис. 1-3).

Данные по структуре рынка за период февраль 2005 - февраль 2006

Таблица 3

Структура рынка	Аренда			Продажа
Структура рынка	торг.	офис	склад	торг.	офис	склад
Общее кол-во сделок	21	16	10	10	10	6
Количество респондентов	14	14	14	11	12	9
Доля сегмента	46%	33%	21%	37%	39%	24%
Изменения по сегментам за год	6%	-2%	-4%	-4%	4%	0%
Доля на рынке	Всего:	64%	46	Всего:	36%	26
Изменение доли рынка за год	Всего:	5%	4	Всего:	5%	7
Изменения кол-ва респондентов	1	1	4	1	1	3

Рис. 1 Общая структура рынка нежилых помещений

Рис. 2 Структура рынка аренды нежилых помещений

Рис. 3. Структура рынка продаж нежилых помещений

Наибольшее изменение в структуре за прошедший год произошло на рынке продажи офисных помещений: увеличилась доля сделок продажи офисных помещений за счет уменьшения доли продажи торговых помещений. В структуре рынка аренды существенно увеличилась доля сделок торговых помещений в основном за счет уменьшения доли аренды офисных и производственно-складских помещений.

Стандартное отклонение характеризует степень разброса мнений экспертов. Анализ стандартного отклонения уровня цен сделок показывает, что наибольшее значение (около 20%) этот показатель принимает для цен аренды и продажи производственно-складских и торговых помещений (см. Приложение 1). Разброс объясняется тем, что эксперты, участвующие в анкетировании, специализируются в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости.

Данные последнего опроса, как и в прошлом году, в целом подтверждают гипотезу о цикличности активности предложения аренды и продажи объектов коммерческой недвижимости (см. Приложение 2). На рис. 2, 4, 6 виден явно цикличный вид функции активности предложения со средним периодом 4 – 5 лет.

На основе обработки мнений экспертов в совокупности с обработкой данных экспертного опроса (мнения экспертов практически в неизменном виде приводятся в Приложении 3) можно сделать следующие выводы:

В целом по рынку

Рынок аренды коммерческой недвижимости стал более открытым и цивилизованным. Несмотря на возросший спрос и предложение, количество сделок, заключаемых с участием агентств, не изменилось (скорее уменьшилось). Арендаторы обращаются напрямую к арендодателям, в лице которых все чаще выступают современные торгово-развлекательные центры и бизнес-центры.
Повысилась инвестиционная активность на всем рынке коммерческой недвижимости. Максимальная активность наблюдается в секторе складской недвижимости, что обусловлено быстрорастущим спросом со стороны торговых сетей и логистических операторов.
Практически не появляются новые площадки под строительство в центральной части города, что приводит к постепенной децентрализации рынка. Растет влияние районных коммерческих центров с хорошей транспортной доступностью.
Продолжаются увеличение спроса и рост цен на качественные помещения во всех секторах рынка.
Значительно возросли требования к качеству помещений. Выросла средняя площадь запрашиваемых коммерческих объектов. К концу 2006 и началу 2007 года возможен заметный рост предложения, что замедлит темп роста цен.
Спрос стал более требовательным, произошло более четкое расслоение рынка по качеству предлагаемых объектов, соответственно, более четко дифференцируется цена объектов различного качества.
Прогнозируется увеличение разницы в ценах на высоколиквидные и низколиквидные помещения.
Уменьшилась и будет уменьшаться доля встроенных помещений в общем объеме рынка.
Продолжается «освоение» спальных районов, пригородных территорий.
Отмечается повышение интереса к арендуемым площадям в определенных секторах экономики - игровой бизнес, логистические и складские терминалы, банковские услуги.
Существенное развитие получил сегмент бизнес-центров класса «В». В 2006 году ожидается рост объемов площадей бизнес-центров класса «А» более чем в 2 раза. Наметилась децентрализация торговых центров современного формата. На рынке копится неудовлетворенный спрос на аренду современных складских помещений класса «А» и «В».

По рынку аренды

Торговые помещения

Наблюдается значительный прирост торговых площадей, при этом происходит сегментация торговых центров на «удачные» и «неудачные».
Развитие рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга характеризуется недостатком качественных торговых площадей.
Значительную долю в общем объеме торговых объектов продолжают занимать торговые центры.
Уровень заполняемости значительной части торговых центров по-прежнему является близким к 100% (в среднем по городу по всем современным форматам торговых площадей он составляет 94–96%).
Устойчивым спросом пользуются как помещения в торговых центрах, так и встроенные магазины в сформировавшихся торговых коридорах, большая часть которых имеет выраженную специализацию.
Наметилась децентрализация торговых центров современного формата.
В общей структуре рынка торговых площадей Санкт-Петербурга по-прежнему весьма существенную долю составляют «нецивилизованные» торговые объекты: ларьки, киоски, рынки.
Территориальная дифференциация величины арендных ставок на встроенные торговые помещения по основным торговым коридорам по-прежнему осталась весьма существенной.
На развитие рынка в ближайшие годы существенное влияние окажет ввод ряда масштабных проектов в области торговой недвижимости, что, вероятно, должно привести к некоторой стабилизации рынка и замедлению роста арендных ставок.

Офисные помещения

Спрос на офисные помещения остается стабильным.
Имеет место неудовлетворенный спрос на офисные помещения большого размера (более 500 кв. м) в бизнес - центрах классов А и В+.
Выросло количество предложения по аренде офисов класса В и В+.
Объем предложения офисных площадей рос в основном за счет класса В. В большинстве офисных центров данного класса свободных площадей практически нет.
В общем объеме офисных площадей по-прежнему лидирует класс С, но его доля на рынке имеет тенденцию к сокращению.
Продолжается процесс децентрализации размещения новых бизнес-центров, а также развитие офисной недвижимости на месте промышленно-коммунальных зон и территорий, которые подвергаются коренной реконструкции.
Запрашиваемые ставки аренды на офисные площади класса А выросли в среднем на 6-7%, на офисные помещения класса В увеличились на 7-9%, в основном рост обеспечивался за счет новых бизнес-центров. Запрашиваемые ставки аренды на офисные помещения класса С увеличились на 5-6%, в основном рост обеспечивался за счет новых бизнес-центров.
Наибольшее число заявок на офисные помещения класса А и В+ приходилось на площади среднего размера (150–300 кв. м), в классах В и С наиболее популярными были относительно небольшие помещения (50-150 кв. м).
Отмечается рост требований арендаторов и покупателей к качеству офисных помещений.
Заполняемость офисных центров находится на стабильно высоком уровне. Значительная часть современных офисных объектов заполнены арендаторами более чем на 90%, при этом большая часть офисных центров класса А сдана в аренду полностью (в целом по данному классу доля вакантных площадей не превышает 1–2%).
Большая часть сделок приходилась на аренду помещений, что объясняется наибольшей выгодностью именно такого варианта использования офисов.
В среднесрочной перспективе можно прогнозировать стабильное развитие рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга. В условиях высокого спроса на качественные офисные помещения следует ожидать продолжения роста цен, стабилизации уровня которых можно ожидать не ранее, чем через 2–3 года.
Следует ожидать продолжения освоения девелоперами бизнес-центров новых территорий вне центрального делового района, а также реализации новых проектов по реновации промышленно-коммунальных зон.

Производственно-складские помещения

Ситуация на рынке складской недвижимости характеризуется увеличением спроса на качественные складские помещения, дефицитом качественных складских помещений особенно помещений площадью более 3 000 кв. м. Имеющиеся складские мощности не могут удовлетворить запросы всех потенциальных арендаторов.
Наиболее востребованными помещениями на рынке являются объекты площадью около 1000-1500 кв. м.
Наблюдается повышенный спрос на небольшие помещения (до 300 кв. м), доля которых в общем объеме площадей до сих пор является недостаточной, так как собственники помещений предпочитают работать с крупными арендаторами.
Дефицит высококачественных складских помещений определяет достаточно высокий уровень арендных ставок в них.
По мере ввода в эксплуатацию новых проектов и насыщения рынка следует ожидать усиления конкуренции и, как следствие, стабилизации ставок аренды.

По рынку купли-продажи

Торговые помещения

Сохраняется дефицит торговых помещений в центральной части города, что приводит к значительному превышению роста цен предложения над ценами спроса.
Ожидается дальнейшее увеличение спроса на торговые помещения, в том числе и в спальных районах. Вместе с тем темп роста активности спроса снижается.
Продолжается расселение квартир не только на первых этажах, но и на вторых и выше этажах, что, наряду с новым строительством, будет способствовать некоторому увеличению предложения торговых объектов.
Прогнозируется увеличение цен на помещения в проходных местах и стабилизация цен на торговые площади в малопроходных местах.

Офисные помещения

Продолжает развиваться тенденция долевого строительства бизнес-центров с целью их дальнейшей продажи.
Отмечается большой спрос на покупку офисных помещений от 500 до 1500 кв.м.

Производственно-складские помещения

Увеличился спрос на покупку производственно-складских помещений от 1500 кв.м. и выше.
Значительно уменьшился спрос на покупку производственно-складских помещений площадью менее 1500 кв.м.
Существенно возросли требования к хорошему качеству помещений.

Приложение 1

Дополнительные статистические данные по опросу 2006 года

Таблица 1

Среднее отклонение (от ср. зн.)	Аренда			Продажа
Среднее отклонение (от ср. зн.)	торг.	офис	склад	торг.	офис	склад
Активность спроса	14%	18%	18%	14%	18%	18%
Уровень цен спроса	10%	10%	13%	11%	7%	9%
Активность предложения	20%	12%	10%	23%	22%	20%
Уровень цен предложения	14%	9%	12%	15%	12%	12%
Реальные сделки	18%	19%	17%	29%	19%	20%
Уровень цен сделок	15%	13%	12%	12%	7%	9%
Прогноз на февраль 2007 г.	19%	10%	12%	15%	15%	7%

Таблица 2

Максимальное значение	Аренда			Продажа
Максимальное значение	торг.	офис	склад	торг.	офис	склад
Активность спроса	135%	175%	165%	150%	121%	150%
Уровень цен спроса	150%	150%	150%	150%	120%	140%
Активность предложения	175%	130%	120%	150%	150%	150%
Уровень цен предложения	180%	130%	150%	180%	150%	150%
Реальные сделки	190%	130%	125%	180%	130%	126%
Уровень цен сделок	150%	125%	150%	150%	125%	140%
Прогноз на февраль 2007 г.	180%	125%	140%	160%	125%	130%

Таблица 3

Минимальное значение	Аренда			Продажа
Минимальное значение	торг.	офис	склад	торг.	офис	склад
Активность спроса	80%	70%	90%	90%	40%	80%
Уровень цен спроса	100%	90%	100%	103%	90%	100%
Активность предложения	80%	80%	90%	50%	40%	40%
Уровень цен предложения	100%	90%	90%	110%	100%	105%
Реальные сделки	90%	50%	40%	30%	30%	40%
Уровень цен сделок	70%	50%	90%	100%	100%	100%
Прогноз на февраль 2007 г.	50%	70%	80%	70%	50%	105%

Таблица 4

Количество участников опроса	Аренда			Продажа
Количество участников опроса	торг.	офис	склад	торг.	офис	склад
Активность спроса	28	28	27	27	27	25
Уровень цен спроса	27	27	26	26	26	25
Активность предложения	27	26	26	25	26	25
Уровень цен предложения	28	28	26	26	27	25
Реальные сделки	24	24	22	22	22	20
Уровень цен сделок	14	14	14	11	12	9
Прогноз на февраль 2007 г.	28	28	26	24	25	22

Приложение 2

Рис. 1. Графики активности спроса и предложения аренды и продажи торговых помещений

Рис. 2. Графики изменения уровней цен аренды и продажи торговых помещений

Рис. 3. Графики изменения активности спроса и предложения аренды и продажи офисных помещений

Рис. 4. Графики изменения уровней цен аренды и продажи офисных помещений

Рис. 5. Графики изменения активности спроса и предложения аренды и продажи промышленно-складских помещений

Рис. 6. Графики изменения уровней цен аренды и продажи промышленно-складских помещений

Приложение 3

Аренда

В целом по рынку:

Активизировался спрос на аренду высококачественных складских помещений с набором услуг (ответственное хранение). Данный сегмент связан с ростом сетевой торговли и ростом транзитных грузопотоков. Востребованы прежде всего южные районы, меньше север, цены уже близки к максимуму и вряд ли будут расти существенно.
Стабилен спрос на помещения торгового и офисного назначения, прежде всего в специализированных современных зданиях. В течение ближайшего года ожидаем небольшое увеличение темпов роста цен. Торговый сегмент ожидает ужесточение конкуренции и дальнейшая реструктуризация спроса и цен.

По торговым помещениям:

Заметно выросла цена аренды в проходных местах у станций метро. В связи с повышением арендных ставок КУГИ возможно повышение ставок аренды от частных собственников.
Заселение встроенных помещений жилых домов сферой услуг – аптеки, кафе, медицинские центры и т.д.
Увеличение в 2-3 раза количества инвестиционных проектов черте города и ближайшем пригороде под гипермаркеты.
Увеличился спрос на торговые помещения, особенно вблизи метро, проходных и проездных местах. В связи с увеличением арендных ставок возможна смена арендаторов.
Количество предложений по сдаче в аренду торговых площадей, как встроенных так и в ТЦ, увеличилось и увеличится в будущем, собственники поднимают арендные ставки до желаемых, что выше уровня рынка, результат - простой ликвидных, но дорогих объектов, ожидающих крупных арендаторов, выходящих на рынок СПб.
Несмотря на большое количество открывшихся ТЦ наблюдается высокий темп роста арендных ставок в высоколиквидных встроенных торговых помещениях.
Отмечается увеличение площади запрашиваемых торговых объектов.
Усилилась конкуренция. Магазины могут находится «в ожидании» арендатора до года, даже с самой востребованной площадью 90 – 100 м2. Арендаторы крайне негативно относятся к повышению арендной платы даже на величину инфляции.
На пике спроса торговые помещения 100-120 кв.м. Как обычно, цена предложения в среднем превышает цену спроса. К февралю 2007 года можно ожидать замедления темпов роста цен.
Увеличилась ротация арендаторов торговых помещений из-за возросших цен аренды. Крупные сетевые операторы уходят в торговые центры.

По офисным помещениям:

Наметилась тенденция повышения уровня предоставляемых услуг в бизнес-центрах и, соответственно, арендных ставок.
Появляются офисы класса «В» в спальных районах, в центре ведутся активные расселения и реконструкции зданий под бизнес-центры, осваиваются производственные здания на набережных рек под офисные нужды.
Наблюдается дефицит офисных площадей большой площади (от 400 кв.м) и нежелание владельцев офисных центров (порой оправданное) сдавать в аренду маленькие площади ( до 100 кв.м)
Есть спрос на маленькие офисы (20 м2), готовые к использованию.

По производственно-складским помещениям:

Существенное увеличение спроса на складские площади класса «А» и «В» площадью от 2000 кв. метров.
Увеличение в 2-3 раза количества инвестиционных проектов в черте города и ближайшем пригороде под логистические центры (площадь земельных участков от 5 га).
Тенденция к освоению больших «советских» производственных площадок с целью организации крупных логистических терминалов и складов класса «В+».
Разрыв в арендных ставках на высококлассные производственно-складские помещения по сравнению с помещениями низкого качества.
К концу года прогнозируется увеличение количества предложения складских площадей классов «А» и «В» и, соответственно, цен аренды.

Продажа

В целом по рынку:

Наметилась тенденция покупки торговых и офисных помещений в крупных ТЦ площадью от 1000 кв.м и покупка неликвидных промышленных площадок в черте города под торговлю.
На рынке недвижимости появились «длинные» деньги - все больше российских инвесторов, крупных западных и московских девелоперов выходят на рынок. Поэтому возникает спрос на покупку крупных объектов, в т.ч. исторических зданий в центре города, промышленных территорий для редевелопмента, земель и старых сельхоз - и производственных предприятий вдоль КАД.
К 2007 году прогнозируется увеличение спроса на покупку территорий и зданий для комплексного перепрофилирования и создания современных комплексов различного назначения. Кроме того, возможно разделение девелоперского бизнеса и бизнеса по управлению (что свойственно всем цивилизованным странам). Это значит, что девелоперы будут заниматься развитием и строительством на земельном участке, а затем продавать готовый объект инвесторам, менее склонным к риску.
Количество покупателей из других регионов продолжает увеличиваться. Так же как и в прошлом году, заметно увеличилось количество заявок на покупку помещений для банков. Можно предположить, что цены будут расти.
Возросло число сделок на первичном рынке, тенденция эта сохранится. Нежилые помещения в новых объектах скупаются на более ранних стадиях строительства и более крупными лотами.
Остается на прежнем уровне спрос на приобретение жилых помещений на нижних этажах в проходных местах с последующим переводом в нежилой фонд. Однако предложений жилых помещений под коммерческое использование на 1-х этажах практически нет. В связи с этим, в жилых домах намечается спрос на 2-ые этажи и выше.
Увеличилась доля помещений, выставленных на продажу в общем объеме предложения офисных площадей в бизнес-центрах. Уменьшается доля выставленных на продажу торговых помещений в общем объеме рынка. Растут продажи объектов на рынке складской недвижимости.
Значительно снизился уровень предложения к продаже хороших торговых помещений. Увеличилось количество предложения и спроса на продажу готового бизнеса. Значительно повысился спрос на производственные помещения.
Увеличивается объем финансовых ресурсов выходящих на рынок, в т.ч. иностранного капитала. Рост спроса на землю и отдельные здания в различном состоянии. Спрос на встроенные помещения все более ориентируется на новостройки.
Появилась новая тенденция на рынке, чего раньше не было – стала очень популярна продажа и покупка готового бизнеса.

По торговым помещениям:

За период февраль 2005 - февраль 2006 количество предложений на продажу торговых площадей увеличилось. Несмотря на огромный спрос, в период до 2006 года предложения по продаже ликвидных помещений практически отсутствовали.
Просматривается тенденция к увеличению площадей запрашиваемых торговых объектов.

По офисным помещениям:

Прогнозируется увеличение спроса и предложения на покупку/продажу квартир под офис и количество продаж встроенных помещений в новых жилых домах, предназначенных под офисы.
Возможны продажи офисных площадей в бизнес-центрах на этапе их строительства.
Наблюдается уменьшение интереса к встроенным офисным помещениям, по сравнению с офисами в бизнес-центрах.
В виду общего дефицита офисных площадей отмечается рост интереса к покупке офисных помещений крупного формата со стороны крупных сетевиков и иностранных инвесторов.
Прослеживается спад спроса на покупку офисных площадей, особенно среднего размера от 100 до 300 кв.м.

По производственно-складским помещениям:

Прогнозируется рост интереса к покупке производственных и складских помещений крупного формата со стороны крупных сетевиков и иностранных инвесторов.
Трудно найти в собственность помещения для организации производств и складов в привычных легкодоступных районах города. Как правило, имеются предложения приобрести такие объекты за городом по договорам инвестирования в строительство или предлагаются земельные участки для постройки таких объектов.

Примечания:

[1]. Приведенные данные по структуре рынка могут не отражать реальную ситуацию на рынке в целом, поскольку они основаны на анализе малой выборки данных (не все эксперты предоставили данные о совершенных сделках).