Результаты опроса риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений в 2008 году
Вфеврале 2008 года Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН») провело очередной опрос риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений. Исследовалась динамика относительных изменений характеристик рынка нежилого фонда. Все ценовые показатели учитывались в рублях.
Это уже тринадцатый подобный опрос: первый проводился в ноябре 1998 года, второй – в начале 1999 года, третий - в апреле 1999 года, четвертый – в сентябре-октябре 1999 года, пятый - в марте 2000 года, шестой - в ноябре 2000 года, седьмой – в феврале 2002 года, восьмой - в феврале 2003 года, девятый - в феврале 2004 года, десятый – в феврале 2005 года, одиннадцатый – в феврале 2006 года, двенадцатый - в феврале 2007 года.
В опросе, проведенном в феврале 2008 года, приняли участие 15 организации (28 экспертов):
1. Becar Commercial Property (4 эксперта)
2. Knight Frank LLC (1 эксперт)
3. Praktis Consulting & Brokerage (3 эксперта)
4. Stanley Property Corporation (1 эксперт)
5. Агентство недвижимости «АПЕК» (1 эксперт)
6. Агентство недвижимости «Аркада» (1 эксперт)
7. Агентство недвижимости «Бекар» (1 эксперт)
8. ЗАО «Городской Центр Недвижимости» (1 эксперт)
9. ООО «Авентин-недвижимость» (1 эксперт)
10. ООО «АРИН» (7 экспертов)
11. ООО «ОКТАВА» (1 эксперт)
12. ООО «Проюрис» (1 эксперт)
13. ООО «С.Э.Р.» (1 эксперт)
14. ООО «Центр оценки «Аверс» (2 эксперта)
15. ООО «ЦЭОС» (2 эксперта)
Всем участникам опроса ГУП «ГУИОН» выражает огромную благодарность!
В целом опрос показал, что за прошедший год цены сделок продолжали расти. Главными факторами сохранения тенденции роста стоимости аренды и цены продажи на рынке нежилых помещений в 2007 году явились продолжающееся повышение цен на жилые помещения, растущий спрос на коммерческую недвижимость, связанный с ростом доходов компаний, выходом на рынок новых московских и иностранных фирм, а также повышение инвестиционной активности в сфере коммерческой недвижимости.
Среди других факторов, прямо или косвенно воздействующих на уровень цен сделок на рынке аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости, можно отметить продолжающееся падение курса доллара относительно большинства мировых валют, спекулятивный настрой многих участников рынка коммерческой недвижимости, а также рост цен на рынке строительных материалов.[1]
Анализ полученных данных позволяет утверждать, что в 2007 году ставки аренды в торговом секторе выросли в среднем на 33%, в офисном – на 23%, в производственно-складском - на 32% (Табл. 1, аренда).
Цены сделок купли-продажи в 2007 году выросли в секторе торговых помещений на 41%, в секторе офисных помещений – на 26%, для производственно-складских рост цен сделок составил 29% (Таблица 1, продажа).
Несмотря на то, что цены аренды и продажи нежилых помещений в 2007 году повысились, темп их роста относительно 2006 года заметно уменьшился. Это в первую очередь связано с постепенным насыщением рынка коммерческой недвижимости качественными помещениями. Тем не менее, активное развитие всех его секторов в настоящее время все же не в состоянии удовлетворить растущий спрос на нежилые помещения со стороны арендаторов и покупателей, что дает основание арендодателям и продавцам значительно повышать арендные ставки и цены продаж.
По сравнению с данными опроса февраля 2007 года, наблюдалось некоторое снижение темпов роста цен аренды в секторе офисных помещений (на 8%). Рост арендных ставок для торговых помещений по сравнению с предшествующим годом остался практически на прежнем уровне и составил 33%. В отношении производственно-складской недвижимости можно констатировать увеличение темпов роста арендных ставок на 5%.
На рынке купли-продажи коммерческой недвижимости также наблюдалось снижение темпов роста цен для торговых помещений на 22%, для офисных помещений - на 30%, для производственно-складских помещений – на 17%.
Состояние рынка нежилых помещений Санкт-Петербурга в феврале 2008 года по сравнению с февралем 2007 года
Таблица 1
| Среднее отклонение | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 102% | 107% | 111% | 128% | 110% | 124% |
| Уровень цен спроса | 124% | 117% | 127% | 132% | 116% | 120% |
| Активность предложения | 108% | 108% | 104% | 95% | 101% | 96% |
| Уровень цен предложения | 135% | 125% | 126% | 139% | 131% | 135% |
| Реальные сделки | 93% | 94% | 112% | 90% | 87% | 96% |
| Уровень цен сделок | 133% | 123% | 132% | 141% | 126% | 129% |
| Прогноз на февраль 2009 г. | 119% | 122% | 120% | 129% | 120% | 129% |
Полученные в ходе экспертного опроса данные по рынку аренды нежилых помещений свидетельствуют о повышении уровня активности спроса и предложения в торговом секторе, который в 2007 году вырос в среднем на 2% и 8% соответственно (Таблица 1, аренда).
В офисном секторе уровни активности спроса и предложения практически сравнялись и составили 107% и 108% (Таблица 1, аренда).
В промышленно-складском секторе уровень активности предложения в среднем за год вырос на 4%. В большей степени активизировался уровень активности спроса – на 11% (Таблица 1, аренда). Вероятнее всего, рост активности спроса будет и дальше держаться на достаточно высоком уровне по причине недостаточного насыщения рынка требуемыми производственно-складскими помещениями высокого класса.
В период с февраля 2007 года по февраль 2008 года рост цен предложения опережал рост цен спроса. В течение года в среднем по рынку предлагаемые ставки аренды в торговом секторе выросли на 35%, в офисном – на 25%, в промышленно–складском – на 26%. При этом цены спроса выросли в торговом секторе на 24%, в офисном – на 17%, в промышленно–складском – на 27%. Таким образом, рост цен предложения превышает рост цен спроса на 11% - в торговом секторе, на 8% - в офисном секторе. В промышленно-складском секторе цены спроса и предложения растут примерно одинаковыми темпами (Таблица 1, аренда).
На рынке аренды коммерческой недвижимости эксперты прогнозируют дальнейший рост уровня цен: на 19% - в торговом секторе, на 22% - в офисном секторе и на 20% - в промышленно-складском. При этом динамика темпа роста будет иметь тенденцию к снижению.
Анализ рынка купли-продажи свидетельствует о том, что прирост уровня активности спроса во всех секторах рынка коммерческой недвижимости в среднем за год превысил прирост активности предложения. Для торговых помещений разница между ростом активности спроса и предложения составляет 33%, для промышленно-складских помещений – 28%, для офисных помещений – 9% (Таблица 1, продажа).
В секторе торговой и производственно-складской недвижимости уровень активности спроса в среднем за год вырос на 28% и 24% соответственно, а уровень активности предложения уменьшился на 5% и 4% (Таблица 1, продажа). В офисном секторе уровень активности предложения в среднем за год вырос на 1%, а уровень активности спроса также вырос, но уже на 10% (Таблица 1, продажа). Данное положение дел говорит о том, что на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости имеется значительный дефицит торговых и производственно-складских помещений.
Рост цен предложения на рынке купли-продажи нежилых помещений превышает рост цен спроса на 7% в торговом секторе, на 15% - в офисном секторе и на 15% - в промышленно-складском секторе (Таблица 1, продажа).
Наиболее значительно (на 39%) выросли цены предложения торговых площадей (Таблица 1, продажа). Наиболее вероятно, что это связано с предпочтением собственников не продавать торговые объекты, а сдавать их в аренду.
По рынку купли-продажи эксперты прогнозируют дальнейший рост уровня цен: на 29% - в торговом секторе, на 20% - в офисном секторе и на 29% - в промышленно-складском. При этом эксперты рынка прогнозируют, что темпы роста, как и на рынке аренды нежилых помещений, будут снижаться.
В 2007 году, средние цены по всем секторам превысили базовый уровень (см. Таблицу 2 и графики Приложения 2). По сравнению с базовым уровнем (весна 1998 года) ставки аренды в феврале 2008 года составили для помещений торгового назначения – 422%, офисного – 173%, промышленно-складского – 216% (Таблица 2, аренда).
Уровень цен сделок купли-продажи по сравнению с базовым уровнем составил: для помещений торгового назначения – 716%, для офисного назначения – 239%, для промышленно-складского назначения – 323% (Таблица 2, продажа).
.
Состояние рынка нежилого фонда по сравнению с базовым уровнем (весна 1998 года)
Таблица 2
| Среднее значение | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 394% | 164% | 3878% | 799% | 106% | 744% |
| Уровень цен спроса | 287% | 128% | 167% | 405% | 144% | 204% |
| Активность предложения | 198% | 420% | 171% | 138% | 340% | 173% |
| Уровень цен предложения | 957% | 307% | 348% | 1747% | 577% | 632% |
| Реальные сделки | 111% | 77% | 82% | 88% | 41% | 106% |
| Уровень цен сделок | 422% | 173% | 216% | 716% | 239% | 323% |
| Прогноз на февраль 2009 г. | 464% | 204% | 233% | 812% | 272% | 412% |
По прогнозам экспертов к февралю 2009 года ожидается превышение цен сделок уровня 1998 года: в секторе офисных помещений - на 204% для аренды и 272% для продажи; в секторе производственно-складских помещений - на 233% для аренды и 412% для продажи. Наибольшее превышение базового уровня ожидается в секторе торговой недвижимости – на 464% для аренды и на 812% для продажи (Таблица 2).
В результате анализа представленных экспертами сведений о количестве сделок получены данные, позволяющие составить структуру рынка нежилого фонда, сложившуюся к февралю 2008 года. В среднем 84% сделок приходится на сделки аренды и 16% – на сделки продажи.[2]
В таблице 3 и на рисунках 1, 2 приведено соотношение сделок по секторам рынка коммерческой недвижимости.
Данные по структуре рынка за период февраль 2006 - февраль 2007
Таблица 3
| Структура рынка | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Общее кол-во сделок | 293 | 161 | 130 | 39 | 56 | 18 |
| Количество респондентов | 9 | 9 | 7 | 4 | 4 | 3 |
| Доля сегмента | 50% | 28% | 22% | 34% | 50% | 16% |
| Изменения по сегментам за год | 20% | -10% | -10% | 4% | 19% | -23% |
| Доля на рынке | 84% | 16% | ||||
Рис. 1 Общая структура рынка нежилых помещений
.gif)
Рис. 2 Структура рынка аренды нежилых помещений
.gif)
По мнению экспертов рынка коммерческой недвижимости за прошедший год в его структуре наметились существенные изменения. На рынке аренды на 20% увеличилась доля сделок с торговыми помещениями, количество сделок с офисными и производственно-складскими помещениями при этом сократилось в равной степени до 28% и 22% соответственно.
Иначе обстоит дело на рынке купли-продажи нежилых помещений. Здесь за счет сокращения на 5% и 14% удельного веса сделок с торговыми и производственно-складскими помещениями на 19% выросла доля офисных помещений, составив половину от всего объема сделок, информация о которых была получена в процессе экспертного опроса.
Анализ стандартного отклонения, характеризующего степень разброса мнений экспертов, показал, что наибольшие значения (21% и 27%) относятся к прогнозному показателю уровня цен сделок в секторе производственно-складских помещений. Также эксперты разошлись во мнениях (разброс мнений 19-25%) относительно активности спроса во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости (см. Приложение 1). Подобный разброс объясняется тем, что эксперты, участвующие в анкетировании, специализируются в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости.
На основе обработки данных экспертного опроса в совокупности с мнениями экспертов относительно состояния и тенденций рынка аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости (приведены практически в неизменном виде в Приложении 3) можно сделать следующие выводы.
Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга в течение последних нескольких лет активно развивается, особенно в секторе торговых помещений. Этому способствует рост деловой активности в городе, который обусловлен общей экономической ситуацией в стране и инвестиционной привлекательностью Санкт-Петербурга.
.
В целом по рынку коммерческой недвижимости эксперты отмечают
- Увеличение спроса на встроенные помещения.
- Основной объем спроса будет приходиться на помещения класса С, но во вводимых объектах будет преобладать класс В.
- Активность предложения на нежилые помещения растет меньшими темпами, чем активность спроса.
- Смещение предложения коммерческой недвижимости, особенно производственно-складской, на окраины Санкт-Петербурга. При этом растет спрос на аренду в спальных районах, а центральная часть города перестает быть востребованной без соответствующей инфраструктуры.
- Увеличение потребности арендаторов и покупателей в высококлассной коммерческой недвижимости, что выражается в повышении требований относительно отделки и эксплуатационных характеристик нежилых помещений, а также миграции арендаторов из помещений класса С в помещения класса В.
- Увеличение сроков аренды.
- Увеличение количества арендаторов за счет иногородних участников рынка коммерческой недвижимости.
- Увеличение сроков экспозиции объектов на рынке аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости.
- Увеличение продаж крупных объектов коммерческой недвижимости как готового бизнеса, увеличение количества инвестиционных сделок по покупке объектов недвижимости, а также увеличение сроков их окупаемости (от 15 лет для наиболее ликвидных).
- Сохранение тенденции роста цен и арендных ставок на коммерческую недвижимость. Зависимость роста арендных ставок от инфляции.
- В большинстве случаев валютой расчетов при заключении сделки или позиционировании нежилых помещений на рынке аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости являются рубли. В отдельных случаях используется средний курс между евро и долларом, например, при расчетах с иностранными компаниями.
В целом по рынку торговой недвижимости следует отметить:
- Сокращение предложения качественных торговых помещений в проходных местах с одновременным ростом спроса на данные объекты.
- Тенденцию уменьшения количества сделок, но увеличения их размера.
- Увеличение количества сделок по покупке объектов вместе с земельными участками вдоль КАД с соответствующим ростом цен.
- Существенный рост арендных ставок, особенно на объекты стрит-ритейла. Ожидается некоторое снижение темпов роста арендных ставок и их приближение к уровню инфляции.
- Увеличение цены на 20-30%. Особенно это относится к торговым объектам, расположенным на центральных торговых магистралях города.
- Через 1-1,5 года эксперты прогнозируют стабилизацию рынка аренды и купли-продажи. В результате насыщения рынка будут снижаться темпы ввода торговых центров, снижение инвестиционной привлекательности данного сегмента и рост конкуренции.
В целом по рынку офисной недвижимости отмечается:
- Превышение активности спроса офисных помещений над предложением.
- Тенденция уменьшения количества сделок, но увеличения их размера.
- Высокая инвестиционная привлекательность сегмента офисных помещений.
- Рост востребованности высококлассных помещений, спрос на которые в настоящее время значительно превышает предложение. Как следствие этого - высокие темпы роста арендных ставок и цен на подобные объекты коммерческой недвижимости.
- В 2008-2009 году эксперты не прогнозируют баланса рынка офисной недвижимости. Ожидаемый рост арендных ставок (около 20%) будет по прежнему больше, либо равен уровню инфляции (с тенденцией к снижению).
- Сохраняется повышенный спрос на помещения до 150 кв.м. Имеется спрос на помещения площадью до 10000 кв.м.
- Размещение филиалов банков на площадях, ранее занятых под игровые автоматы.
В целом по рынку производственно-складской недвижимости эксперты отмечают:
- Сокращение предложений и количества сделок с объектами данного сектора рынка коммерческой недвижимости, особенно в черте города.
- Увеличение количества сделок по покупке объектов вместе с земельными участками вдоль КАД с соответствующим ростом цен.
- Снижение инвестиционной привлекательности производственно-складской недвижимости в связи с неблагоприятным соотношением доходов и затрат на возведение нового объекта.
- Прогнозную стабилизацию через 1-2 года рынка аренды и купли-продажи производственно-складской недвижимости.
- Заметный рост арендных ставок. Прогнозируемый их рост не претерпит сильных изменений и в 2008 году составит, по мнению экспертов, 20%. В дальнейшем ожидается снижение темпов роста арендных ставок и приближение их к уровню инфляции, поскольку ввод новых производственно-складских объектов в 2008-2009 годах может привести к быстрому насыщению рынка.
Приложение 1
Дополнительные статистические данные по опросу 2008 года
Таблица 1
|
Среднее отклонение |
Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 23% | 19% | 25% | 25% | 14% | 20% |
| Уровень цен спроса | 15% | 10% | 21% | 18% | 10% | 15% |
| Активность предложения | 21% | 17% | 25% | 18% | 20% | 19% |
| Уровень цен предложения | 17% | 19% | 25% | 24% | 11% | 18% |
| Реальные сделки | 26% | 27% | 25% | 34% | 25% | 17% |
| Уровень цен сделок | 15% | 9% | 21% | 18% | 10% | 18% |
| Прогноз на февраль 2009 г. | 18% | 18% | 27% | 16% | 4% | 21% |
Таблица 2
| Максимальное значение | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 160% | 143% | 175% | 225% | 140% | 165% |
| Уровень цен спроса | 150% | 130% | 170% | 180% | 130% | 155% |
| Активность предложения | 150% | 142% | 150% | 140% | 160% | 140% |
| Уровень цен предложения | 160% | 180% | 200% | 180% | 150% | 185% |
| Реальные сделки | 125% | 140% | 150% | 160% | 125% | 120% |
| Уровень цен сделок | 150% | 150% | 175% | 170% | 150% | 185% |
| Прогноз на февраль 2009 г. | 150% | 180% | 185% | 160% | 130% | 190% |
Таблица 3
| Минимальное значение | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 50% | 70% | 60% | 100% | 90% | 70% |
| Уровень цен спроса | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 90% |
| Активность предложения | 70% | 90% | 50% | 75% | 80% | 60% |
| Уровень цен предложения | 100% | 80% | 80% | 75% | 115% | 110% |
| Реальные сделки | 40% | 50% | 60% | 50% | 50% | 70% |
| Уровень цен сделок | 110% | 110% | 110% | 110% | 110% | 100% |
| Прогноз на февраль 2009 г. | 70% | 100% | 45% | 105% | 115% | 110% |
Таблица 4
| Количество участников опроса | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 19 | 19 | 19 | 19 | 19 | 19 |
| Уровень цен спроса | 19 | 19 | 19 | 19 | 19 | 19 |
| Активность предложения | 18 | 18 | 18 | 19 | 18 | 18 |
| Уровень цен предложения | 19 | 19 | 19 | 18 | 18 | 18 |
| Реальные сделки | 11 | 11 | 11 | 11 | 11 | 10 |
| Уровень цен сделок | 16 | 16 | 16 | 18 | 18 | 17 |
| Прогноз на февраль 2009 г. | 18 | 18 | 18 | 19 | 19 | 18 |
Таблица 5
| Изменение средних значений по сравнению с предыдущим опросом | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | -15% | -8% | -14% | -2% | -3% | -7% |
| Уровень цен спроса | -7% | -2% | 9% | -10% | -16% | -7% |
| Активность предложения | -9% | -4% | -3% | -7% | -18% | -14% |
| Уровень цен предложения | -4% | -7% | -1% | -31% | -27% | -14% |
| Реальные сделки | -10% | -11% | 10% | -10% | -24% | -7% |
| Уровень цен сделок | -1% | -9% | 5% | -22% | -30% | -17% |
| Прогноз на февраль 2009 г. | -3% | 3% | 2% | 5% | 0% | 2% |
Приложение 3
Рис. 1. Графики активности спроса и предложения аренды и продажи торговых помещений
.gif)
.gif)
Рис. 2. Графики изменения уровней цен аренды и продажи торговых помещений
.gif)
.gif)
Рис. 3. Графики изменения активности спроса и предложения аренды и продажи офисных помещений
.gif)
.gif)
Рис. 4. Графики изменения уровней цен аренды и продажи офисных помещений
.gif)
.gif)
Рис. 5. Графики изменения активности спроса и предложения аренды и продажи промышленно-складских помещений
.gif)
.gif)
Рис. 6. Графики изменения уровней цен аренды и продажи промышленно-складских помещений
.gif)
.gif)
Приложени 3
Аренда
В целом по рынку:
- Агрессивных скачков спроса и предложения, как не наблюдалось за последний год, так и не будет наблюдаться. Периодически выбрасываемые на рынок аренды площади удовлетворяют естественно растущий спрос. Рост ставок, в основном, зависит не от участников рынка, а от общеинфляционного увеличения цен на материалы и услуги.
- Наметилась тенденция к подготовке собственниками более высокого уровня помещений, как в отделке, так и эксплуатационных характеристиках (увеличение потребности в более высокой категории, класс B и А, в сегменте, например, офисной недвижимости).
- Качественных объектов складского назначения, предлагаемых в аренду, становится меньше, ставки аренды на них существенно растут. Рост арендных ставок за складские помещения значительно опережает рост ставок за торговые и офисные помещения.
- Произошло увеличение числа предложений объектов, но в процентном соотношении это увеличение меньше увеличения объемов спроса на все виды объектов недвижимости. Ощущается нехватка офисных, торговых и производственно-складских помещений.
- Наметилась тенденция повышения спроса на аренду в спальных районах. Спрос превысил предложение.
- Срок экспозиции объектов на рынке сильно увеличился.
- Произошло увеличение арендуемой площади и сроков договоров аренды.
- В отдельных местах города (это касается центральных торговых магистралей) увеличение цен за квадратный метр произошло даже более существенно. Значительное увеличение ставок по договорам аренды (порядка 30-50%) связано с тем, что подобных, исторически сложившихся торговых мест, больше не становится, а желание организовать свое представительство в качестве головного магазина возрастает.
По торговым помещениям:
- Наблюдается незначительное уменьшение предложения качественных торговых помещений в проходных местах с одновременным увеличением спроса.
- Произошел заметный рост арендных ставок, особенно по торговым помещениям, ожидается снижение темпа роста арендных ставок и приближение его к уровню инфляции.
- Есть ощущение, что торговый сегмент демонстрирует замедление роста (предложение растет большими темпами, чем спрос). Через год-полтора возможно насыщение рынка и коррекция арендных ставок.
- Происходит стабилизация рынка торговых помещений во всех сегментах. Будут вводиться новые ТЦ, но уже меньшими темпами, чем раньше. В целом спрос и предложение сбалансированы. Санкт-Петербург обеспечен торговыми площадями хорошо, следовательно, конкуренция между ТЦ возрастет. Ставки будут расти низкими темпами или не расти вовсе, только на главных торговых улицах рост ставок может быть выше. Инвестиционная привлекательность сегмента снизилась.
- Увеличение активности предложения на рынке встроенных торговых помещений.
- Увеличение ставок на объекты стрит-ритейл при относительной стабилизации арендных ставок на помещения в торговых центрах.
По офисным помещениям:
- Большую часть освободившихся после запрета игровых автоматов помещений заняли банки по ранней договоренности.
- Повышенная активность спроса на офисы, особенно в классе А, предложение также активно растет, пытаясь заполнить наиболее дефицитные сектора.
- Офисный сегмент, в особенности бизнес-центры класса А и В, продолжит развитие, спрос существенно превышает предложение, что отражается и будет отражаться в более высоких темпах роста ставок нежели инфляция. В 2009 году баланса не будет.
- Офисы продолжат расти в пределах или выше инфляции. Будет наблюдаться постепенная миграция арендаторов в новые офисные помещения в основном из класса С и В. Доля А и В класса продолжит свой рост, хотя основной объем спроса и предложения будет приходится на С класс. Вводимые новые объекты будут относиться в основном к классу В. В то же время дешевые офисы класса С и встроенные помещения будут иметь своего потребителя. Инвестиционная привлекательность сегмента высокая.
- В течение 2008 года следует ожидать роста арендных ставок в офисном сегменте около 20%.
- Спрос больше предложения, проектов заявлено больше, чем реально строится и реконструируется, выросла максимальная величина заявки на аренду офиса до 10000 кв.м. Собственники отдают предпочтение крупным арендаторам, для которых важной частью арендных отношений является уровень управления и обслуживания здания.
По производственно-складским помещениям:
- Есть тенденция арендовать производственно-складские помещения вместе с землей вдоль КАД.
- Уменьшение предложения и количества сделок в секторе «производственно-складской недвижимости» с одновременным увеличением спроса.
- У складского сегмента наблюдается тенденция к насыщению, хотя по 2007 году это не ощущалось. В 2008-2009 годах грядет мощный выброс площадей, что может привести к быстрому насыщению, но ставки сильно не изменятся.
- В сегменте производственно-складской недвижимости продолжится рост предложения и в меньшей степени спроса. В то же время спрос достаточно высок на все виды помещений. На рынок будут выводить меньше заявленных ранее крупных современных складских комплексов. Ставки стабилизируются, а темпы роста замедлятся. Конкуренция между комплексами будет возрастать. В целом установится своеобразный баланс спроса и предложения на 1-2 года.
- Инвестиционная привлекательность этого сегмента снизится, что связанно с неблагоприятным соотношением доходов и затрат на возведение современных складских объектов.
- В течение 2008 года следует ожидать роста арендных ставок в производственно-складском сегменте около 20%.
Продажа
В целом по купли-продажи эксперты отмечают:
- Рынок продаж мало отличается от рынка аренды. Здесь также существует заметный дисбаланс между спросом и предложением. Цена за метр квадратный увеличилась в среднем на 25-40%. В отдельных местах города (это касается центральных торговых магистралей) увеличение цен за квадратный метр произошло даже более существенно.
- Агрессивных скачков спроса и предложения как не наблюдалось за последний год, так и не будет наблюдаться.
- Пополнение рынка происходит, в основном, за счет нового строительства или перевода промышленных площадей в офисные или торговые (пример – завод Козицкого).
- Приток собственников происходит за счет внешнегородских ресурсов.
- Центральная часть Петербурга перестает быть востребована, если торговые или офисные площади продаются без соответствующей инфраструктуры (парковка, подъезд).
- Предложений по продаже объектов и сделок стало намного меньше во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, но они стали крупней. Стало больше сделок с землей, чем с самими объектами.
- Активность в приобретении земель сельскохозяйственного назначения вдоль КАД для всех видов деятельности, что влечет за собой рост цен на землю, введение нового строительства и вывод торговых, складских и промышленных предприятий их города. Офисные и дорогие торговые помещения остаются в городе.
- Увеличился срок окупаемости объектов недвижимости (особо ликвидные помещения имеют срок окупаемости 15 лет и более).
- Общая тенденция роста цен на недвижимость сохраниться по всем сегментам.
- Будут возрастать предложение и спрос на полноценные объекты (имеются в виду бизнес-центры, торговые центры и складские комплексы), как новые и высококлассные, так и в более низких классах.
- Встроенные помещения в целом пока сохранят свои позиции. Далее будет практиковаться и постепенно увеличиваться продажа объектов в новых ТЦ и БЦ, а также продажа складских объектов в долевую собственность. Инвестиционные сделки по покупке объектов будут нарастать.
- Практически отсутствует предложение продажи ликвидных и качественных объектов.
- Увеличение продаж крупных объектов как действующего бизнеса.
По торговым помещениям:
- Уменьшение предложения небольших торговых помещений для эксплуатации их в дальнейшем малым бизнесом в пределах стоимости от 3 до 20 млн. рублей за объект.
- Рост стоимости торговых объектов в основном в центре за счет малого предложения и большого спроса.
- В сегменте ритейла будут пользоваться высоким спросом объекты в высокпроходных местах, а также вблизи основных торговых улиц. Цены будут расти в целом, как и арендные ставки. К концу года возможно несколько большее увеличение цен, так как продавцы и покупатели с некоторым отставанием сориентируются на события рынка жилья.
По офисным помещениям:
- Уменьшение предложения небольших офисных помещений для эксплуатации их в дальнейшем малым бизнесом в пределах стоимости от 3 до 20 млн. рублей за объект.
- Потребность в офисных помещениях 70-150 кв.м.
- Активно ведут себя банки. Они желают, прежде всего, получить помещения под различные офисы продаж.
- Спрос на офисную недвижимость больше предложения. Проектов заявлено больше, чем реально строится и реконструируется.
- Устойчиво развивается сегмент продажи офисных помещений в специализированных бизнес-центрах. .
По производственно-складским помещениям:
- Уменьшение предложения качественной производственно-складской недвижимости в пределах Санкт-Петербурга и ближайших пригородов.
- В сегменте производственно-складской недвижимости рынка купли-продажи наблюдается резкое падение доходности проектов, однако в целом данный сегмент находится на среднем рыночном уровне.
Примечания:
[1]. По данным Петростат сводный индекс цен строительной продукции в 2007 году составил 115,3%. В том числе индекс цен производителей строительно-монтажных работ составил 114,5%; на машины и оборудование, используемые в строительстве – 111,5%, на прочие капитальные работы и затраты – 129,7%.