Март 2003

Результаты опроса риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений в 2003 году

В феврале 2003 года государственное учреждение Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУ ГУИОН) провело очередной опрос риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений. Это уже восьмой подобный опрос: первый проводился в ноябре 1998 года, второй – в начале 1999 года, третий - в апреле 1999 года, четвертый – в сентябре-октябре 1999 года, пятый - в марте 2000 года, шестой - в ноябре 2000 года, седьмой – в феврале 2002 года.

В опросе, проведенном в феврале-марте 2003 года, приняли участие 25 организаций:
  1. Colliers International Spb
  2. Агентство Норд
  3. Агентство-2
  4. Адвокат
  5. Александр- Недвижимость
  6. Арсенал
  7. Атриум
  8. Бекар
  9. Бенуа
  10. Бест
  11. БизнесЛинк Эстейт
  12. Бизнес-Центры Управляющая компания
  13. БиК
  14. Ваш Дом
  15. ВМБ-Траст
  16. Диамант
  17. Динас
  18. Ината
  19. Ротор
  20. Русский Дом
  21. Русский Фонд Недвижимости
  22. Стенли Проперти Корпорэйшн
  23. Тулос
  24. Центр
  25. Экотон


Всем участникам опроса ГУ ГУИОН выражает огромную благодарность!

В целом опрос показал, что за прошедший год цены сделок продолжают расти, отсутствуют явно выраженные дестабилизирующие факторы. Предстоящее празднование 300-летия Санкт-Петербурга не оказало существенного влияния на рынок недвижимости, за исключением сектора торговых помещений небольшой площади.

Анализ полученных данных позволяет сказать, что в среднем цены сделок аренды помещений торгового, промышленно-складского и офисного назначения к февралю 2003 года по сравнению с февралем 2002 года составляют 109% - 121% в зависимости от сектора рынка (табл. 1, аренда). По сравнению с докризисным уровнем (весна 1998 года) уровень цен сделок аренды по торговым помещениям вырос на 25%, по офисным и производственно-складским - еще не дошли до докризисного уровня и составляют 78% и 79% (табл. 2, аренда).

 

Состояние рынка нежилых помещений Санкт-Петербурга в феврале 2003 года по сравнению с февралем 2002 года.

Таблица 1

Среднее значение	Аренда			Продажа
	торг.	офис	склад	торг.	офис	склад
Активность спроса	123%	115%	118%	135%	115%	131%
Уровень цен спроса	115%	107%	113%	121%	110%	113%
Активность предложения	121%	121%	112%	113%	128%	119%
Уровень цен предложения	137%	120%	131%	141%	127%	129%
Реальные сделки	114%	111%	111%	106%	108%	111%
Уровень цен сделок	121%	109%	116%	127%	117%	124%
Прогноз на февраль 2004 г.	124%	113%	120%	129%	113%	126%

 

По рынку продаж во всех секторах цены сделок за год выросли, в среднем, на 17% - 27% (табл. 1, продажа). По сравнению с докризисным уровнем (весна 1998 года) уровень цен сделок продажи по торговым помещениям вырос на 44%, по производственно-складским - немного превышает докризисный уровень (на 3%), а по офисным - составляет 77% от докризисного (табл. 2, продажа).

Состояние рынка нежилого фонда по сравнению с докризисным уровнем (весна 1998 года)

Таблица 2

Среднее значение	Аренда			Продажа
	торг.	офис	склад	торг.	офис	склад
Активность спроса	217%	128%	196%	233%	80%	251%
Уровень цен спроса	104%	66%	68%	112%	67%	86%
Активность предложения	115%	210%	128%	133%	217%	137%
Уровень цен предложения	233%	117%	119%	275%	149%	152%
Реальные сделки	85%	73%	62%	79%	42%	89%
Уровень цен сделок	125%	78%	79%	144%	77%	103%
Прогноз на февраль 2003 года	143%	88%	93%	177%	80%	114%

 

Стандартное отклонение от средних значений итоговых данных опроса составляет, в среднем, 20% для аренды и 22% для продаж. В эти диапазоны, по мнению риэлтеров, вписывается большая часть цен реальных сделок (приложение, табл. 1).

Данные последнего опроса еще раз показывают удивительную схожесть поведения рынков аренды и продажи торговых и промышленно-складских помещений за весь период наблюдений. Весной 2000 года на рынке аренды торговых помещений и с небольшим запозданием, осенью 2000 года на рынке аренды промышленно-складских помещений активность спроса и предложения сравнялись (рис.1-2)

Период 2000 - 2002 характеризуется относительной стабилизацией экономики. Наблюдается практически линейный рост активности спроса. Волнообразный характер изменения активности предложения с падением на конец 2000 года и ростом в течение 2002 года может объясняться постепенным ростом объемов строительства торговых объектов и объектов промышленно-складского назначения, в основном, за пределами С.-Петербурга. Приведенная характеристика активности предложения имеет явно циклический вид с полупериодом в 2 года. Такая оценка совпадает с мнением известного специалиста в области анализа рынка недвижимости Стерника Г.М. [Стерник Г.М. «Технология анализа рынка аренды коммерческой недвижимости» - авторский курс лекций объемом 40 ак. часов, Москва, 2002 год, стр. 76]. Предполагая цикличность изменения показателя активности предложения, можно прогнозировать через год стабилизацию и в дальнейшем снижение активности предложения. Однако нельзя не учитывать резкий рост активности спроса аренды и продажи в торговом секторе, в меньшей степени в иных секторах, связанный с предстоящим празднованием 300-летия Санкт-Петербурга.

Практически все участники опроса прогнозируют дальнейший рост уровня цен во всех секторах нежилой недвижимости. По их мнению, в среднем по секторам, уровень цен аренды к февралю 2004 года вырастет в секторах торговой на 24%, офисной – на 13%, промышленно-складской недвижимости – на 20% по сравнению с ценами на февраль 2003 года. Ожидается еще больший рост цен продаж в секторах торговой (на 29%), офисной (на 13%) и промышленно-складской (на 26%) недвижимости (табл. 1). Таким образом, к февралю следующего года средние цены по всем секторам выйдут на уровень 88% - 143% для аренды и 80% - 177% для продаж по сравнению с докризисным уровнем (табл. 2). Наибольший уровень цен ожидается в торговле, наименьший - в секторе офисной недвижимости.

В результате обработки представленных экспертами сведений о количестве сделок получены данные, позволяющие получить соотношение сделок рынка нежилого фонда, которое сложилось на момент экспертного опроса. В среднем на рынке из 100 сделок 54 приходится на сделки аренды и 46 – на сделки продажи. Ниже приведена соотношение сделок по секторам (рис. 7 и табл. 3):

Данные по структуре рынка за период февраль 2002 – февраль 2003

Таблица 3

Среднее значение	Аренда			Продажа
	торг.	офис	склад	торг.	офис	склад
Общее кол-во сделок	249	445	175	317	121	301
Количество респондентов	14	16	13	15	13	12
Доля на рынке	всего:	54%	869	всего:	46%	739
доля сегмента	29%	51%	20%	43%	16%	41%
Изменение доли рынка	всего:	-11%	135	всего:	11%	342
Изм. по сегментам	-13%	13%	0%	-14%	-9%	23%
Изм. количества респ.	1	2	1	2	-1	2

 

В заключении приведем практически в неизменном виде наиболее характерные мнения опрошенных специалистов рынка коммерческой недвижимости. Несмотря на кажущиеся различия во мнениях респондентов, которые объясняются, на наш взгляд, различиями в специализации, прослеживаются определенные тенденции. В совокупности с данными статистической обработки экспертного опроса нижеприведенные высказывания участников опроса представляют несомненный интерес.

Аренда

Спрос на офисы практически не вырос, активность предложения увеличивается.

В «дешевых» бизнес-центрах ставки аренды выросли за год примерно на 30 % за счет сдачи в аренду отремонтированных помещений и роста у.е.

В «дорогих» бизнес-центрах ставки аренды не изменились, так как договора заключаются, как правило, на 5 лет, и оснований для пересмотра арендной ставки пока нет.

Основной спрос наблюдается на маленькие помещения до 40 м2 и дешевые – до 10 $/м2 в месяц.

К февралю 2004 года в «дешевых» бизнес-центрах ставки аренды возрастут не более чем на 10 % и станут порядка 150-160 $/м2 в год (включая НДС и КУ). В «дорогих» бизнес-центрах арендная плата увеличится не более чем на 5 % и составит не более 210 $/м2 в год (включая НДС и КУ). (Примечание ГУ ГУИОН: здесь под «дорогими» бизнес-центрами понимаются бизнес-центры среднего уровня, расположенные в центральных районах, но не на Невском проспекте).

Произошло насыщение рынка бизнес-центрами среднего класса. Растет спрос на «дешевые» бизнес-центры.

Растет количество бизнес-центров класса «В+» и «С+». В расчетах возможен переход с доллара США на «евро». Возрастает потребность в офисах с улучшенным ремонтом, большим спектром услуг. Для таких помещений прогнозируется увеличение превышения спроса над предложением.

Растет спрос на помещения площадью более 150 м2 во всех секторах рынка. Наблюдается большой спрос (порядка 50 % от общего количества заявок) на торговые помещения по цене до 14 $/м2, на офисные – до 12 $/м2, на производственные –  до 6 $/м2, однако предложений по таким ценам практически нет.

По-прежнему аренда дорожает, ощущается дефицит предлагаемых объектов во всех секторах. Частично спрос будет удовлетворен к 2004 году в связи с введением новых бизнес-центров и крупных торговых комплексов. Большой спрос аренды производственно-складских помещений связан с нехваткой промышленных площадей, отвечающих современным требованиям.

Массированное введение новых торговых и офисных площадей в течение 2003 года может привести к насыщению спроса, остановке роста или даже к снижению арендных ставок в этих сегментах. В сегменте производственно-складских помещений, вероятнее всего, продолжится незначительный равномерный рост ставок аренды и продажи.

По сравнению с докризисным состоянием, существенно дифференциировались ставки арендной платы – в зависимости от места расположения объектов. При этом средние ставки аренды усредненного объекта – те же.

Число посредников на рынке коммерческой недвижимости увеличилось. Наблюдается резкое увеличение предлагаемых офисных помещений на фоне снижения роста потребности в новых офисах и тенденции к сдаче офисов в офисных центрах самими собственниками без посредников.

Заметное увеличение предложения торговой недвижимости (увеличение за счет завершения крупных проектов), снижение спроса, рост арендных ставок приостановлен.

В будущем предполагается небольшой спад арендных ставок в торговом сегменте, усиление неценовой конкуренции.

В связи с ростом покупки помещений для дальнейшей сдачи их в аренду ожидается дальнейший рост предложения. Производственные помещения будут еще более востребованными, особенно большой площади (от 1000 м2).

Усилилась тенденция спроса торговых помещений в историческом центре города. К февралю 2004 года вероятна тенденция смещения акцента спроса торговых площадей в спальные районы.

Наметилась тенденция роста спроса на объекты производственно-складского назначения и торгового, причем в основном спросом пользуются объекты относительно малых площадей.

Следует отметить:

• снижение темпа роста цен, особенно на офисы;
• снижение количества объектов для сдачи в аренду;
• к 2004 году вырастут цены во всех сегментах рынка, так как нет привлекательных объектов в центре С.-Петербурга.

Рынок аренды производственных и складских помещений стабилизировался. Возникла потребность в хороших с точки зрения производства помещениях.

Уровень ставок арендной платы практически подошел к своему потолку, который ограничивается покупательной способностью населения. Предполагается незначительный рост ставок арендной платы к февралю 2004 года.

Продажа

Производственно-складские помещения долго находятся в экспозиции, и, как следствие, цену продажи определяет покупатель.

Уменьшение темпов роста цен к февралю 2004 года.

На фоне отсутствия предложений продажи объектов коммерческого назначения, подавляющее большинство сделок приходится на жилую недвижимость, которая приобретается  для последующего перевода ее в нежилой фонд.

Увеличивается спрос на покупку складских и производственных помещений, а также зданий.

Важен тот факт, что количество клиентов, отдающих предпочтение покупке, а не аренде коммерческой недвижимости, увеличивается, и связано это не только с ростом благосостояния, но и с большой стоимостью аренды.

Вообще цены предложения как на аренду, так и на продажу, значительно разнятся с ценами спроса, поэтому процентов 15 заявок как на продажу-сдачу, так и на покупку-съем, удовлетворить невозможно.

На рынке практически нет предложений объектов на первых этажах в проходных местах, предлагаются объекты на вторых этажах и на прилегающих к магистралям улицах.

При покупке участков предполагаемое их использование – под производственную или торговую застройку.

Следует отметить рост спроса на покупку торговых и производственных площадей на фоне ограниченного предложения, поэтому рост цен предложения продолжится.

Снижается спрос на торговые помещения на окраинах города.

Дефицит во всех секторах поддерживает цены, которые в настоящий момент необоснованно высоки. Такое же положение сохранится и на следующий год.

Ажиотажный спрос на:

• торговые помещения, подогреваемый активизацией прихода в город москвичей;
• земельные участки под размещение логистических центров и торговых комплексов.

Значительный (в среднем на ~ 50%) рост спроса и цен сделок на земельные участки в пределах 20 км от С.-Петербург, пригодные под производственно-складские и торговые цели. Активизация интереса к объектам, расположенным в пределах 20-100 км от С.-Петербурга. Появление на рынке все бoльшего числа имущественных комплексов успешно функционирующих производств отечественных производителей, несущих убытки вследствие неспособности выдержать конкуренции с импортом или российскими производствами  западных фирм.

Пока еще в удаленных от метро районах С.-Петербурга, в большинстве случаев, выгоднее купить офисное или производственное здание (сделав ремонт), нежели строить его заново. При сохранении существующих тенденций «рубикон» будет перейден примерно в 2006 году, так как к этому сроку почти все дешевые «необлагороженные» прежним собственником объекты в С.-Петербурге уже будут выставлены на продажу, и на рынке будут преобладать отремонтированные объекты.

Огромное значение покупатели стали придавать наличию достаточного земельного участка, право на долгосрочную аренду которого они получат вместе с объектом.

Для собственников материалоемких производств, складских и транспортных баз все более существенным фактором становится «транспортное плечо». Одна из причин – постоянное и прогнозируемое на будущее увеличение как нормы амортизации автопарка, так и цены ГСМ. Поэтому, по мере удаления от С.-Петербурга, снижение цены продажи подобных объектов идет по экспоненте.

Спрос на торговые помещения растет, цены реальных сделок увеличиваются, в секторе офисных помещений – спрос стабилен.

Можно прогнозировать появление новых торговых магистралей, «бутиковых зон» на периферии зоны А и  соответствующий рост цен на недвижимость.

В ближайшее время будет расти спрос на земельные участки, пятна под застройку жилых домов и коттеджей, объекты под расширение производства, торговых баз и т.п. Эта тенденция справедлива и для С.-Петербурга и для ближайших пригородов.

Явно вырос спрос на покупку административных и производственно-складских помещений от 1000 м2.

Ощущается дефицит помещений по всем секторам рынка нежилой недвижимости и в большей степени производственно-складских и, в связи с этим, рост интереса к производствам Ленинградской области.

Очень велик спрос на небольшие и недорогие торговые площади в хороших местах в связи с появившимся слоем средних покупателей. Предложение явно отстает от спроса и эта тенденция пока остается прежней.

Сохранилось состояние дефицита предложения торговых помещений в центральных районах. В будущем году предполагается дальнейшее увеличение спроса на производственные помещения.

До настоящего времени пользовались большой популярностью небольшие помещения под салоны сотовой связи, но в ближайшее время можно ожидать, что в связи с перенасыщением этого рынка, спрос на такие помещения упадет.

Вложение денег осуществляется в ликвидные торговые площади, реже – в бизнес-центры.

На рынке продаж производственно-складских помещений наблюдается дефицит помещений от 500 до 2000 м2. У покупателей все больше возникает желание строиться в Ленинградской области. Процесс инвестирования в строительство новых объектов в Ленинградской области тормозит в основном отсутствие квалифицированных кадров и коммуникаций, однако положительным моментом является гораздо более эффективная работа областной Администрации по сравнению с городской.

В городе скопилось большое количество свободных денежных средств, которые активно вкладываются в покупку недвижимости с последующей сдачей в аренду. К 2004 году эта тенденция, возможно, снизится.

Увеличилось количество покупателей из других регионов.

Выводы:

Аренда

Цены во всех сегментах определяются, прежде всего, тем, что на рынке недвижимости С.-Петербурга практически не предлагается привлекательных в коммерческом отношении объектов. Идет «освоение» территорий, прилегающих к центрам влияния – спальных районов, улиц, расположенных рядом с основными магистралями.

• Торговые помещения
  • Следует отметить бурное строительство новых торговых площадей в течение 2003 года, что приводит к насыщению спроса и снижению арендных ставок.
  • Увеличился спрос на помещения площадью более 150 м2.
  • Спрос на помещения для торговли в центральной части города, в «проходных» местах определяет высокий уровень арендных ставок.
• Офисные помещения
  • Активность предложения в целом опережает активность спроса, что приводит к снижению роста цен.
  • Основной спрос наблюдается на небольшие и дешевые помещения площадью от 40 м2, до 10 $/м2 в месяц.
  • В целом произошло насыщение рынка офисами среднего класса, растет спрос на «дешевые» офисные помещения бизнес-центров.
• Производственно-складские помещения
  • Большой спрос аренды производственно-складских помещений связан с нехваткой помещений, отвечающих современным требованиям.
  • Основной спрос приходится на помещения площадью более 1000 м2.
  • Всё больший интерес вызывают объекты в ближайшем пригороде.

Продажа

В связи с большой доходностью недвижимости и высокой арендной платой становится более выгодной покупка по сравнению с арендой, что приводит к росту цен продажи.

• Торговые помещения
  • Рост цен на покупку определяется наплывом клиентов из других регионов, в частности, из Москвы.
  • Большой спрос на небольшие и недорогие площади в связи с появившейся прослойкой среднего класса собственников.
  • Дефицит объектов в центральных районах.
  • Предполагается дальнейший рост спроса на земельные участки, предназначенные для строительства торговых объектов в ближайшем пригороде (до 20 км) и на удалении от С.-Петербурга (до 100 км).
• Офисные помещения
  • Рынок относительно стабилен.
  • Отмечается рост спроса на административные здания большой площадью (до 1000 м2).
  • Инвесторы менее охотно вкладывают денежные средства в бизнес-центры, чем в ликвидные торговые объекты.
• Производственно-складские помещения
  • Спрос на покупку помещений, отдельно стоящих зданий и земельных участков для строительства промышленно-складских объектов увеличивается и определяется активизацией промышленности и тем,что отсутствуют пригодные к организации производства помещения.
  • Вырос спрос на производственно-складские помещения площадью 500-2000 м2. Рост интереса к производственным объектам Ленинградской области.

 

 

Приложение

Дополнительные статистические данные по опросу 2003 года

Таблица 1

Среднее отклонение (от ср. зн.)	Аренда			Продажа
	торг.	офис	склад	торг.	офис	склад
Активность спроса	17%	21%	13%	22%	17%	32%
Уровень цен спроса	8%	10%	10%	13%	5%	10%
Активность предложения	20%	17%	23%	26%	36%	37%
Уровень цен предложения	14%	14%	17%	15%	22%	24%
Реальные сделки	15%	20%	16%	16%	14%	13%
Уровень цен сделок	8%	6%	11%	11%	15%	16%
Прогноз на февраль 2004 г.	17%	17%	18%	12%	11%	19%

 

Таблица 2

Максимальное значение	Аренда			Продажа
	торг.	офис	склад	торг.	офис	склад
Активность спроса	180%	200%	150%	200%	150%	300%
Уровень цен спроса	130%	145%	140%	150%	120%	150%
Активность предложения	200%	200%	200%	200%	300%	300%
Уровень цен предложения	180%	170%	175%	180%	230%	240%
Реальные сделки	150%	150%	150%	150%	150%	150%
Уровень цен сделок	135%	125%	150%	150%	180%	180%
Прогноз на февраль 2004 г.	200%	200%	200%	160%	150%	200%

 

Таблица 3

Минимальное значение	Аренда			Продажа
	торг.	офис	склад	торг.	офис	склад
Активность спроса	90%	70%	80%	80%	80%	93%
Уровень цен спроса	100%	85%	100%	100%	100%	100%
Активность предложения	90%	85%	80%	70%	80%	80%
Уровень цен предложения	110%	100%	100%	110%	100%	100%
Реальные сделки	90%	40%	80%	80%	80%	80%
Уровень цен сделок	100%	90%	97%	100%	100%	100%
Прогноз на февраль 2004 г.	100%	80%	100%	105%	95%	100%

 

Таблица 4

Количество участников опроса	Аренда			Продажа
	торг.	офис	склад	торг.	офис	склад
Активность спроса	22	24	24	22	21	22
Уровень цен спроса	22	22	22	21	20	21
Активность предложения	22	23	24	21	19	20
Уровень цен предложения	22	23	23	21	20	20
Реальные сделки	16	18	16	15	13	13
Уровень цен сделок	20	22	19	19	17	12
Прогноз на февраль 2004 г.	20	22	21	17	18	18

 

Рис. 1. Графики изменения активности спроса и предложения аренды торговых и промышленно-складских помещений

Рис. 2. Графики изменения активности спроса, предложения продажи торговых и промышленно-складских помещений

Рис. 3. Графики изменения активности спроса, предложения аренды и продажи офисных помещений

Рис. 4. Графики изменения уровней цен аренды торговых и офисных помещений

 Рис. 5. Графики изменения уровней цен аренды промышленно-складских и продажи торговых помещений

Рис. 6. Графики изменения уровней цен продажи офисных и промышленно-складских помещений

Рис. 7. Структуры рынка аренды и продаж за период 2002 – 2003 гг.