В связи с увеличением количества обращений, поступающих в СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (СПб ГУП «ГУИОН») от управляющих компаний многоквартирных домов, находящихся в управлении нескольких организаций (ТСЖ, ЖК, ЖСК и др.), по вопросу о возможности учета частей таких многоквартирных домов в качестве самостоятельных строений во избежание необходимости определения одной управляющей компании СПб ГУП «ГУИОН» информирует.
Большинство многоквартирных домов, исторически находящихся в управлении нескольких управляющих компаний, принимавших участие в их строительстве, проходили технический учет в качестве единых строений в 1970-х – 1980-х годах в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством, независимо от наличия «автономного пакета проектной документации на каждую секцию». Такие здания, как правило, имеют единое архитектурное решение; расположены на едином земельном участке; имеют единый адрес и сквозную нумерацию квартир.
Вместе с тем Жилищный кодекс РФ содержит требование об управлении одним многоквартирным домом только одной управляющей компанией (ч. 9 ст. 161).
Учитывая то, что объекты учтены в государственном кадастре недвижимости (ГКН) в качестве единых многоквартирных домов, возникла необходимость определения в каждом многоквартирном доме одной управляющей компании, обусловленная указанными выше изменениями в действующем законодательстве в части управления жилыми зданиями.
На сегодняшний день на территории Санкт-Петербурга полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости и ведению ГКН возложены на филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу).
В целях определения возможности разделения таких многоквартирных домов путем выделения частей, находящихся под управлением разных обслуживающих организаций (Объекты), и учета Объектов в качестве самостоятельных строений СПб ГУП «ГУИОН» было направлено письмо в адрес уполномоченных ведомств: Жилищного комитета, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу, Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга с просьбой высказать мнение о путях разрешения сложившейся ситуации.
Согласно позиции филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу, основанной на разъяснениях Министерства экономического развития РФ, Объекты могут быть образованы как самостоятельные в результате раздела многоквартирного дома, ранее учтенного в качестве единого объекта капитального строительства, только в случае проведения реконструкции такого многоквартирного дома. При этом в случае проведения такой реконструкции государственный кадастровый учет вновь образованных в результате раздела Объектов не представляется возможным без разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию в отношении Объектов. Кроме того, для подготовки технических планов в отношении вновь образованных Объектов потребуется проведение обследования всех помещений (квартир, нежилых помещений, мест общего пользования).
Таким образом, для проведения государственного кадастрового учета Объектов как самостоятельных филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу требует наличие определенного пакета документов и обязательное соблюдение процедуры реконструкции многоквартирного дома.
Вместе с тем в целях содействия решению рассматриваемой проблемы СПб ГУП «ГУИОН» в настоящее время прорабатывает вопрос о предложениях по внесению необходимых изменений в действующее законодательство. Также СПб ГУП «ГУИОН» готово принимать участие в профильных совещаниях, посвященных обсуждению путей решения сложившейся ситуации, в том числе, с участием филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу, Жилищного комитета, Государственной жилищной инспекции, Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга.
Справочно:
Признаки единства строения, определены Инструкцией о проведении учета жилищного фонд в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37. Согласно указанной Инструкции строением является отдельно построенное здание, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, и обладающее признаками единства строения, к которым относятся общий фундамент, общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями здания признаками единства могут служить однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.
Понятие самостоятельного строения также содержится в Рекомендациях по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, разработанных Республиканским управлением технической инвентаризации, принятых Росжилкоммунсоюзом и введенных в действие с 01.01.1991, обязательных для применения на территории Санкт-Петербурга в силу пункта 1.7 распоряжения мэра – Председателя Правительства Санкт-Петербурга от 18.08.1994 № 857-р, (далее – Рекомендации). В соответствии с пунктом 2.1. Рекомендаций в качестве самостоятельного строения может быть учтена часть здания, отделенная от других конструктивных частей здания физическими границами, таким образом, что снос этой части не изменит смежных конструктивных частей и их функционального назначения.