777-5-111

Единый информационный номер

Апрель 1999

Результаты опроса риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений

В период с 14 апреля по 24 апреля 1999 года Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости проводило опрос риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений в январе-апреле 1999 года. Нас интересовали изменения, происходящие на рынке в условиях кризиса, поэтому все показатели мы оценивали в % по отношению к плановому, под которым понималось состояние на каждом секторе рынка за аналогичный период прошлого года с учетом тенденций начала этого года. Все ценовые показатели учитывались в долларах США. Это уже третий подобный опрос, первый проводился в ноябре 1998 года, второй – в начале этого года. Периодические опросы операторов рынка позволяют нам отслеживать и анализировать происходящие на рынке процессы.

В опросе, проведенном нами в апреле 1999 года, приняло участие 10 организаций:

  1. Агентство недвижимости “Бекар”;
  2. Агентство недвижимости “Зевс”;
  3. Агентство недвижимости “Норд”;
  4. ООО “Сбербанк-VMB-Инвест”;
  5. Агентство недвижимости “Серебряный век”;
  6. Агентство недвижимости “Талан”;
  7. Агентство недвижимости “Центр”;
  8. Агентство недвижимости “FreeMarket”;
  9. Агентство недвижимости юридическая фирма “Экотон”.

 

Анализ полученных данных позволяет сказать, что в среднем цены реальных сделок аренды нежилых помещений в апреле 1999 года по сравнению с началом года снизились на 4-15% в зависимости от сектора рынка (см. таблицы) и находятся на уровне 50-56% от докризисного уровня. По средним ценам продаж, соответственно, падение на 5-17% и уровень в 47-63% от докризисного. Такое падение цен сопровождается снижением общего объема сделок до уровня 45-52% от докризисного уровня на рынке аренды и до 47-63% на рынке продаж. Отклонение от среднего значения уровня цен реальных сделок в среднем составляет (+/-) 10-11% для цен аренды и 11-18% для цен продаж. В эти диапазоны вписывается большая часть указанных экспертами уровней цен реальных сделок. Вместе с тем, низкая активность рынка (и низкая активность большинства его участников) обуславливает большой диапазон экстремальных отклонений значений. Кроме того, такой разброс обусловлен также смещением уровня спроса в сторону помещений меньшей площади и худшего качества.

Анализ спроса и предложения также является индикатором кризисных явлений на рынке: в настоящее время при активности предложения на рынке аренды в 109-123% от докризисного уровня активность спроса составляет всего 54-72%. На рынке продаж, соответственно, 104-109% и 35-73%. Это при том, что покупательский спрос (уровень цен спроса) составляет на рынке аренды 43-48% от докризисного при уровне цен предложения 55-68%. Для рынка продаж, соответственно, 47-52% и 60-71%. Такой разрыв цен спроса и предложения и обуславливает низкую активность по реальным сделкам.

Характерно, что в нестабильной ситуации от 40% до 50% респондентов отказалась давать прогнозные оценки уровня цен аренды на 1999 год. В прогнозах развития уровня цен рынка продаж отказов несколько меньше, от 30% до 40%. Это, на наш взгляд, обусловлено большей динамикой рынка аренды, что делает его менее предсказуемым. Вместе с тем, прогнозные оценки говорят о том, что в относительно спокойной ситуации (при отсутствии дополнительный возмущающих воздействий) цены аренды на начало года установятся в среднем на уровне 51-58% от докризисного периода, а цены продаж - на уровне 49-60%.

Выводы

На рынке аренды наблюдаются следующие тенденции:

  • По наблюдениям опрошенных нами операторов рынка отмечены тенденции заключения договоров аренды в рублевых ценах или по фиксированному курсу доллара ниже уровня ЦБ, либо переход на расчеты в условных единицах по ставкам, устанавливаемых КУГИ. В большей мере такая тенденция характерна для офисных помещений, в меньшей - для торговых.
  • Участники опроса отмечают увеличение активности спроса на торговые помещения до 200 кв.м. и производственно-складские до 1000 кв.м.
  • По ценовым предпочтениям отмечается тенденция освобождения дорогих офисов (больше 200 УЕ/кв.м.) и увеличение спроса на дешевые (50-80 УЕ/кв.м.).
  • Отмечено увеличение интереса к аренде с дальнейшим выкупом.
  • Имеется общая для всех секторов тенденция к выравниванию ставок арендной платы и уменьшению их разброса по аналогичным помещениям.
  • Некоторые участники опроса указывают на ожидание проблем, связанных с обязательной регистрацией договоров аренды.

На рынке продаж наблюдаются следующие тенденции:

  • Значительно сузился спрос на офисные и торговые помещения, особенно на “средние” по размеру и качеству.
  • Продажа элитных торговых помещений возможна при скидке 20-30% от уровня прошлого года.
  • Прогнозируется уменьшение числа сделок в летний период.
  • По мнению некоторых участников опроса имеются тенденции к падению цен покупки производственно-складских помещений в 3 и более раза от докризисного уровня (до уровня 15$/кв.м.)
  • Из-за возросшего предложения по всем секторам резко возросли требования к качеству (готовности) площадей.

 

 

Таблицы результатов третьего экспертного опроса (аренда)

Таблица 1

Среднее значение Аренда Изменение (с января по апрель)
торг. офис склад торг. офис склад
Активность спроса 63% 54% 72% 16% -1% 22%
Уровень цен спроса 48% 45% 43% -3% -5% -5%
Активность предложения 109% 123% 109% 18% 18% 11%
Уровень цен предложения 68% 61% 55% 0% -4% -12%
Реальные сделки 47% 52% 45% -8% 3% -3%
Уровень цен сделок 56% 51% 50% -7% -4% -15%
Прогноз на 1999 58% 55% 51% -3% 2% -7%

 

Таблица 2

Среднее отклонение
(от ср. зн.)
Аренда Изменение (с января по апрель)
торг. офис склад торг. офис склад
Активность спроса 17% 22% 19% 0% 2% -8%
Уровень цен спроса 12% 9% 8% -7% -6% -11%
Активность предложения 14% 30% 21% -1% 14% 10%
Уровень цен предложения 8% 8% 10% -8% 0% -4%
Реальные сделки 18% 35% 32% -2% 10% 6%
Уровень цен сделок 10% 5% 11% 0% -5% -5%
Прогноз на 1999 20% 20% 22% 10% 12% 10%

 

Таблица 3

Максимальное
значение
Аренда Изменение (с января по апрель)
торг. офис склад торг. офис склад
Активность спроса 95% 90% 110% 25% -10% 10%
Уровень цен спроса 75% 60% 60% -5% -10% -25%
Активность предложения 150% 200% 150% 30% 60% 25%
Уровень цен предложения 80% 80% 80% -20% 0% -20%
Реальные сделки 90% 150% 130% 0% 50% 30%
Уровень цен сделок 80% 65% 80% 0% -15% -10%
Прогноз на 1999 110% 105% 110% 35% 35% 30%

 

 

Таблица 4

Минимальное
значение
Аренда Изменение (с января по апрель)
торг. офис склад торг. офис склад
Активность спроса 30% 5% 40% 15% -15% 35%
Уровень цен спроса 25% 20% 30% 22% 10% 30%
Активность предложения 86% 81% 61% 31% 1% -19%
Уровень цен предложения 52% 50% 40% 22% 0% -5%
Реальные сделки 20% 0% 10% 0% -10% 5%
Уровень цен сделок 45% 40% 30% 0% 5% -10%
Прогноз на 1999 35% 34% 30% -10% -1% -10%

 

 

 

Таблица 5

Количество
участников
Аренда Изменение (с января по апрель)
торг. офис склад торг. офис склад
Активность спроса 9 10 10 2 2 3
Уровень цен спроса 9 10 10 2 2 3
Активность предложения 9 10 10 2 2 3
Уровень цен предложения 9 10 10 2 2 3
Реальные сделки 9 10 10 2 2 4
Уровень цен сделок 9 9 10 2 1 4
Прогноз на 1999 6 5 6 1 -1 2

 

 

Таблицы результатов третьего экспертного опроса (продажи)

Таблица 6

Среднее значение Продажа Изменение (с января по апрель)
торг. офис склад торг. офис склад
Активность спроса 56% 35% 73% 5% -12% 20%
Уровень цен спроса 52% 47% 47% -17% -13% -12%
Активность предложения 104% 116% 109% -4% 0% 13%
Уровень цен предложения 71% 69% 60% -11% -8% -19%
Реальные сделки 49% 32% 54% -4% -20% 15%
Уровень цен сделок 63% 47% 50% -5% -15% -17%
Прогноз на 1999 60% 53% 49% -5% -8% -7%

 

Таблица 7

Среднее отклонение
(от ср. зн.)
Продажа Изменение (с января по апрель)
торг. офис склад торг. офис склад
Активность спроса 21% 23% 39% -2% 6% 14%
Уровень цен спроса 10% 10% 12% 0% -1% -1%
Активность предложения 27% 42% 27% -5% -15% 11%
Уровень цен предложения 6% 8% 12% -3% -2% -1%
Реальные сделки 24% 23% 36% 10% 11% 18%
Уровень цен сделок 11% 18% 11% -1% 8% -2%
Прогноз на 1999 18% 20% 25% 9% 11% 14%

 

Таблица 8

Максимальное
значение
Продажа Изменение (с января по апрель)
торг. офис склад торг. офис склад
Активность спроса 100% 85% 150% 20% 5% 50%
Уровень цен спроса 75% 70% 70% -15% -20% -20%
Активность предложения 180% 220% 180% -20% -80% 40%
Уровень цен предложения 80% 80% 80% -20% -20% -20%
Реальные сделки 100% 80% 120% 25% 10% 60%
Уровень цен сделок 80% 70% 70% -5% -10% -20%
Прогноз на 1999 110% 105% 115% 30% 25% 35%

 

 

Таблица 9

Минимальное
значение
Продажа Изменение (с января по апрель)
торг. офис склад торг. офис склад
Активность спроса 5% 4% 8% 2% -11% 3%
Уровень цен спроса 30% 25% 21% -20% -20% -14%
Активность предложения 43% 60% 60% -22% -5% -10%
Уровень цен предложения 56% 50% 40% -4% -10% -15%
Реальные сделки 3% 2% 10% -22% -28% 0%
Уровень цен сделок 42% 6% 30% -3% -44% -15%
Прогноз на 1999 35% 25% 20% -10% -20% -20%

 

 

 

Таблица 10

Количество
участников
Продажа Изменение (с января по апрель)
торг. офис склад торг. офис склад
Активность спроса 9 9 10 2 2 2
Уровень цен спроса 9 9 10 2 2 2
Активность предложения 9 9 10 2 1 2
Уровень цен предложения 9 9 10 2 1 2
Реальные сделки 8 5 8 4 0 3
Уровень цен сделок 8 5 8 4 0 3
Прогноз на 1999 7 6 7 2 0 2