Результаты опроса риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений
В период с 14 апреля по 24 апреля 1999 года Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости проводило опрос риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений в январе-апреле 1999 года. Нас интересовали изменения, происходящие на рынке в условиях кризиса, поэтому все показатели мы оценивали в % по отношению к плановому, под которым понималось состояние на каждом секторе рынка за аналогичный период прошлого года с учетом тенденций начала этого года. Все ценовые показатели учитывались в долларах США. Это уже третий подобный опрос, первый проводился в ноябре 1998 года, второй – в начале этого года. Периодические опросы операторов рынка позволяют нам отслеживать и анализировать происходящие на рынке процессы.
В опросе, проведенном нами в апреле 1999 года, приняло участие 10 организаций:
- Агентство недвижимости “Бекар”;
- Агентство недвижимости “Зевс”;
- Агентство недвижимости “Норд”;
- ООО “Сбербанк-VMB-Инвест”;
- Агентство недвижимости “Серебряный век”;
- Агентство недвижимости “Талан”;
- Агентство недвижимости “Центр”;
- Агентство недвижимости “FreeMarket”;
- Агентство недвижимости юридическая фирма “Экотон”.
Анализ полученных данных позволяет сказать, что в среднем цены реальных сделок аренды нежилых помещений в апреле 1999 года по сравнению с началом года снизились на 4-15% в зависимости от сектора рынка (см. таблицы) и находятся на уровне 50-56% от докризисного уровня. По средним ценам продаж, соответственно, падение на 5-17% и уровень в 47-63% от докризисного. Такое падение цен сопровождается снижением общего объема сделок до уровня 45-52% от докризисного уровня на рынке аренды и до 47-63% на рынке продаж. Отклонение от среднего значения уровня цен реальных сделок в среднем составляет (+/-) 10-11% для цен аренды и 11-18% для цен продаж. В эти диапазоны вписывается большая часть указанных экспертами уровней цен реальных сделок. Вместе с тем, низкая активность рынка (и низкая активность большинства его участников) обуславливает большой диапазон экстремальных отклонений значений. Кроме того, такой разброс обусловлен также смещением уровня спроса в сторону помещений меньшей площади и худшего качества.
Анализ спроса и предложения также является индикатором кризисных явлений на рынке: в настоящее время при активности предложения на рынке аренды в 109-123% от докризисного уровня активность спроса составляет всего 54-72%. На рынке продаж, соответственно, 104-109% и 35-73%. Это при том, что покупательский спрос (уровень цен спроса) составляет на рынке аренды 43-48% от докризисного при уровне цен предложения 55-68%. Для рынка продаж, соответственно, 47-52% и 60-71%. Такой разрыв цен спроса и предложения и обуславливает низкую активность по реальным сделкам.
Характерно, что в нестабильной ситуации от 40% до 50% респондентов отказалась давать прогнозные оценки уровня цен аренды на 1999 год. В прогнозах развития уровня цен рынка продаж отказов несколько меньше, от 30% до 40%. Это, на наш взгляд, обусловлено большей динамикой рынка аренды, что делает его менее предсказуемым. Вместе с тем, прогнозные оценки говорят о том, что в относительно спокойной ситуации (при отсутствии дополнительный возмущающих воздействий) цены аренды на начало года установятся в среднем на уровне 51-58% от докризисного периода, а цены продаж - на уровне 49-60%.
Выводы
На рынке аренды наблюдаются следующие тенденции:
- По наблюдениям опрошенных нами операторов рынка отмечены тенденции заключения договоров аренды в рублевых ценах или по фиксированному курсу доллара ниже уровня ЦБ, либо переход на расчеты в условных единицах по ставкам, устанавливаемых КУГИ. В большей мере такая тенденция характерна для офисных помещений, в меньшей - для торговых.
- Участники опроса отмечают увеличение активности спроса на торговые помещения до 200 кв.м. и производственно-складские до 1000 кв.м.
- По ценовым предпочтениям отмечается тенденция освобождения дорогих офисов (больше 200 УЕ/кв.м.) и увеличение спроса на дешевые (50-80 УЕ/кв.м.).
- Отмечено увеличение интереса к аренде с дальнейшим выкупом.
- Имеется общая для всех секторов тенденция к выравниванию ставок арендной платы и уменьшению их разброса по аналогичным помещениям.
- Некоторые участники опроса указывают на ожидание проблем, связанных с обязательной регистрацией договоров аренды.
На рынке продаж наблюдаются следующие тенденции:
- Значительно сузился спрос на офисные и торговые помещения, особенно на “средние” по размеру и качеству.
- Продажа элитных торговых помещений возможна при скидке 20-30% от уровня прошлого года.
- Прогнозируется уменьшение числа сделок в летний период.
- По мнению некоторых участников опроса имеются тенденции к падению цен покупки производственно-складских помещений в 3 и более раза от докризисного уровня (до уровня 15$/кв.м.)
- Из-за возросшего предложения по всем секторам резко возросли требования к качеству (готовности) площадей.
Таблицы результатов третьего экспертного опроса (аренда)
Таблица 1
| Среднее значение | Аренда | Изменение (с января по апрель) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 63% | 54% | 72% | 16% | -1% | 22% |
| Уровень цен спроса | 48% | 45% | 43% | -3% | -5% | -5% |
| Активность предложения | 109% | 123% | 109% | 18% | 18% | 11% |
| Уровень цен предложения | 68% | 61% | 55% | 0% | -4% | -12% |
| Реальные сделки | 47% | 52% | 45% | -8% | 3% | -3% |
| Уровень цен сделок | 56% | 51% | 50% | -7% | -4% | -15% |
| Прогноз на 1999 | 58% | 55% | 51% | -3% | 2% | -7% |
Таблица 2
| Среднее отклонение (от ср. зн.) |
Аренда | Изменение (с января по апрель) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 17% | 22% | 19% | 0% | 2% | -8% |
| Уровень цен спроса | 12% | 9% | 8% | -7% | -6% | -11% |
| Активность предложения | 14% | 30% | 21% | -1% | 14% | 10% |
| Уровень цен предложения | 8% | 8% | 10% | -8% | 0% | -4% |
| Реальные сделки | 18% | 35% | 32% | -2% | 10% | 6% |
| Уровень цен сделок | 10% | 5% | 11% | 0% | -5% | -5% |
| Прогноз на 1999 | 20% | 20% | 22% | 10% | 12% | 10% |
Таблица 3
| Максимальное значение |
Аренда | Изменение (с января по апрель) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 95% | 90% | 110% | 25% | -10% | 10% |
| Уровень цен спроса | 75% | 60% | 60% | -5% | -10% | -25% |
| Активность предложения | 150% | 200% | 150% | 30% | 60% | 25% |
| Уровень цен предложения | 80% | 80% | 80% | -20% | 0% | -20% |
| Реальные сделки | 90% | 150% | 130% | 0% | 50% | 30% |
| Уровень цен сделок | 80% | 65% | 80% | 0% | -15% | -10% |
| Прогноз на 1999 | 110% | 105% | 110% | 35% | 35% | 30% |
Таблица 4
| Минимальное значение |
Аренда | Изменение (с января по апрель) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 30% | 5% | 40% | 15% | -15% | 35% |
| Уровень цен спроса | 25% | 20% | 30% | 22% | 10% | 30% |
| Активность предложения | 86% | 81% | 61% | 31% | 1% | -19% |
| Уровень цен предложения | 52% | 50% | 40% | 22% | 0% | -5% |
| Реальные сделки | 20% | 0% | 10% | 0% | -10% | 5% |
| Уровень цен сделок | 45% | 40% | 30% | 0% | 5% | -10% |
| Прогноз на 1999 | 35% | 34% | 30% | -10% | -1% | -10% |
Таблица 5
| Количество участников |
Аренда | Изменение (с января по апрель) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 9 | 10 | 10 | 2 | 2 | 3 |
| Уровень цен спроса | 9 | 10 | 10 | 2 | 2 | 3 |
| Активность предложения | 9 | 10 | 10 | 2 | 2 | 3 |
| Уровень цен предложения | 9 | 10 | 10 | 2 | 2 | 3 |
| Реальные сделки | 9 | 10 | 10 | 2 | 2 | 4 |
| Уровень цен сделок | 9 | 9 | 10 | 2 | 1 | 4 |
| Прогноз на 1999 | 6 | 5 | 6 | 1 | -1 | 2 |
Таблицы результатов третьего экспертного опроса (продажи)
Таблица 6
| Среднее значение | Продажа | Изменение (с января по апрель) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 56% | 35% | 73% | 5% | -12% | 20% |
| Уровень цен спроса | 52% | 47% | 47% | -17% | -13% | -12% |
| Активность предложения | 104% | 116% | 109% | -4% | 0% | 13% |
| Уровень цен предложения | 71% | 69% | 60% | -11% | -8% | -19% |
| Реальные сделки | 49% | 32% | 54% | -4% | -20% | 15% |
| Уровень цен сделок | 63% | 47% | 50% | -5% | -15% | -17% |
| Прогноз на 1999 | 60% | 53% | 49% | -5% | -8% | -7% |
Таблица 7
| Среднее отклонение (от ср. зн.) |
Продажа | Изменение (с января по апрель) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 21% | 23% | 39% | -2% | 6% | 14% |
| Уровень цен спроса | 10% | 10% | 12% | 0% | -1% | -1% |
| Активность предложения | 27% | 42% | 27% | -5% | -15% | 11% |
| Уровень цен предложения | 6% | 8% | 12% | -3% | -2% | -1% |
| Реальные сделки | 24% | 23% | 36% | 10% | 11% | 18% |
| Уровень цен сделок | 11% | 18% | 11% | -1% | 8% | -2% |
| Прогноз на 1999 | 18% | 20% | 25% | 9% | 11% | 14% |
Таблица 8
| Максимальное значение |
Продажа | Изменение (с января по апрель) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 100% | 85% | 150% | 20% | 5% | 50% |
| Уровень цен спроса | 75% | 70% | 70% | -15% | -20% | -20% |
| Активность предложения | 180% | 220% | 180% | -20% | -80% | 40% |
| Уровень цен предложения | 80% | 80% | 80% | -20% | -20% | -20% |
| Реальные сделки | 100% | 80% | 120% | 25% | 10% | 60% |
| Уровень цен сделок | 80% | 70% | 70% | -5% | -10% | -20% |
| Прогноз на 1999 | 110% | 105% | 115% | 30% | 25% | 35% |
Таблица 9
| Минимальное значение |
Продажа | Изменение (с января по апрель) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 5% | 4% | 8% | 2% | -11% | 3% |
| Уровень цен спроса | 30% | 25% | 21% | -20% | -20% | -14% |
| Активность предложения | 43% | 60% | 60% | -22% | -5% | -10% |
| Уровень цен предложения | 56% | 50% | 40% | -4% | -10% | -15% |
| Реальные сделки | 3% | 2% | 10% | -22% | -28% | 0% |
| Уровень цен сделок | 42% | 6% | 30% | -3% | -44% | -15% |
| Прогноз на 1999 | 35% | 25% | 20% | -10% | -20% | -20% |
Таблица 10
| Количество участников |
Продажа | Изменение (с января по апрель) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 9 | 9 | 10 | 2 | 2 | 2 |
| Уровень цен спроса | 9 | 9 | 10 | 2 | 2 | 2 |
| Активность предложения | 9 | 9 | 10 | 2 | 1 | 2 |
| Уровень цен предложения | 9 | 9 | 10 | 2 | 1 | 2 |
| Реальные сделки | 8 | 5 | 8 | 4 | 0 | 3 |
| Уровень цен сделок | 8 | 5 | 8 | 4 | 0 | 3 |
| Прогноз на 1999 | 7 | 6 | 7 | 2 | 0 | 2 |