В период с 10 марта по 20 апреля 2000 года Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости проводило опрос риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений в марте 2000 года. Нас интересовала динамика изменений, происходящих на рынке нежилого фонда, поэтому все показатели мы оценивали в % по отношению к сентябрю 1999 года (время предыдущего опроса). Все ценовые показатели учитывались в долларах США. Это уже пятый подобный опрос, первый проводился в ноябре 1998 года, второй – в начале 1999 года, третий - в апреле 1999 года, четвертый – в сентябре-октябре 1999 года. Периодические опросы операторов рынка позволяют нам отслеживать и анализировать происходящие на рынке процессы.
В опросе, проведенном нами в марте-апреле 2000 года, приняли участие 15 организаций:
- Агентство недвижимости “Бекар”;
- Агентство недвижимости “Зевс”;
- Агентство недвижимости “Норд”;
- Агентство недвижимости “Магазин квартир”;
- Агентство недвижимости “Пенаты”;
- Агентство недвижимости “Центр”;
- Агентство недвижимости юридическая фирма “Экотон”;
- Агентство недвижимости "АПЕК";
- Агентство недвижимости "Петербургская Недвижимость";
- 10.Финансово-промышленная группа "РОССТРО";
- 11.Корпорация "СТРОЙИНВЕСТПРОЕКТ";
- 12.Агентство недвижимости "Атриум";
- 13.Центр недвижимости "Ината";
- 14.Агентство недвижимости "Санкт-Петербург";
- 15.Агентство недвижимости "Ротор".
В целом опрос показал, что рынок нежилых помещений за прошедшие полгода стабилизировался. Во всех секторах активность спроса и активность предложения сближаются, количество сделок стабилизировалось, цены сделок в целом также стабилизировались и, в основном, продолжают медленно расти, отсутствуют явно выраженные дестабилизирующие факторы.
Анализ полученных данных позволяет сказать, что в среднем цены реальных сделок аренды помещений промышленно-складского и офисного назначения к марту 2000 года по сравнению с сентябрем 1999 года выросли на 2-3% в зависимости от сектора рынка (см. таблицы). Цены реальных сделок аренды торговых помещений повысились, в среднем, на 13%. В целом ставки аренды объектов нежилого назначения находятся, в среднем, на уровне 50-66% от докризисного уровня.
По рынку продаж во всех секторах цены сделок выросли, в среднем, на 3-4%. В целом по рынку средние цены продаж находятся в интервале 49-70% от докризисного уровня, при этом низшая граница интервала характерна для офисов конторского уровня и промышленно-складской недвижимости, а верхняя - для торговли. Слабая положительная динамика цен на рынке продаж нежилых помещений свидетельствует о завершении переходных процессов, вызванных кризисом 1998 года. Рынок устойчиво стабилизировался на новом ценовом уровне.
Отклонение мнений экспертов от средних значений составляет, в среднем, +/- 10-13% для аренды и +/- 4-10% для продаж. В эти диапазоны, по мнению риэлтеров, вписывается большая часть цен реальных сделок.
Для весны 2000 года (по сравнению с осенью прошлого года) характерно, что существенный (на 17-18%) рост активности спроса на аренду помещений сопровождается незначительным падением (на 3% в секторе торговых и промышленно-складских помещений) или ростом (на 5% в секторе офисов) предложения. Это, на наш взгляд, обусловлено постепенным «исчерпанием» объема предложения. Аналогичная ситуация на рынке продаж, где повышение активности спроса на 14-22% сопровождается стабилизацией или незначительным (на 6%) ростом активности предложения.
Практически все участники опроса прогнозируют дальнейший рост уровня цен во всех секторах нежилой недвижимости. По их мнению, во всех секторах средний уровень цен аренды к сентябрю 2000 года вырастет еще на 2%. На рынке продаж ожидается дальнейший рост цен в секторах торговой (еще на 13%) и промышленно-складской (еще на 8%) недвижимости и стабилизация цен на офисные объекты. Таким образом, к сентябрю этого года средние цены по всем секторам выйдут на уровень 55-79% для аренды и 57-82% для продаж (в масштабе докризисных цен). Наибольший уровень цен ожидается в торговле, наименьший - в секторе промышленно-складской недвижимости.
Особенностью проведенного опроса было то, что одним из вопросов была просьба указать количество сделок, проведенных организацией в период с сентября 1999 по март 2000 года. Эти сведения указали 2/3 опрошенных (10 респондентов). Анализ этих данных позволяет получить структуру рынка нежилого фонда, которая сложилась на момент опроса. В среднем на рынке из 100 сделок 78 приходится на сделки аренды и 22 – на сделки продажи. Ниже приведена структура рынка по секторам:
Выводы:
- Рынок в полной мере адаптировался к кризисным явлениям августа 1998 года. За прошедшие полгода во всех секторах рынка отмечаются признаки стабилизации: темп роста цен замедлился, уровень активности спроса подтягивается к уровню активности предложения, общий объем сделок стабилизировался. Если на рынок не повлияют какие-либо политические или экономические потрясения, то к сентябрю 2000 года можно ожидать уровня цен аренды 55-79% от докризисного уровня, а цен продаж на уровне 57-82%.
- Наибольший рост цен сделок наблюдается в секторе аренды торговых помещений. Это происходит потому, что собственники, не желая расставаться с торговыми помещениями, предпочитают сдавать их в аренду, а повышение спроса на такие помещения при некотором снижении предложения приводит к росту цен аренды. На рынке продаж цены на торговые помещения растут не так значительно. К сентябрю эксперты ожидают продолжения роста цен на торговую недвижимость и, в частности, более существенный рост цен продаж, чем аренды.
- По уровню спроса лидирует промышленно-складская недвижимость, однако этот спрос не находит адекватного предложения, объем которого не увеличивается. Это, на наш взгляд, является результатом повышения активности торговой и промышленной деятельности. По мнению риэлтеров, такая ситуация должна привести к повышению в течение полугода (к сентябрю 2000 г.) цен на промышленно-складские объекты еще на 8%. Тормозом данного сектора является неопределенность прав на большую часть предлагаемой на продажу собственности и «проблема рубильника» при аренде производственных помещений на действующих предприятиях.
- Более инертно развивается рынок офисных помещений. Для аренды офисных помещений характерно превышение роста объемов спроса над предложением и противоположная ситуация с ценами спроса и предложения. Это привело к некоторому снижению количества сделок, причем рост уровня цен сделок определяется ростом уровня цен спроса. На рынке продаж положение аналогичное. В такой ситуации логично ожидать повышения цен, но риэлтеры в своих прогнозах не склонны ожидать существенных изменений цен на офисном рынке.
В своих комментариях риэлтеры отмечают следующие, характерные для рынка тенденции:
На рынке аренды:
- наряду с традиционно растущим спросом на небольшие 80-150 кв. м торговые помещения отмечен рост спроса на магазины площадью свыше 200 кв. м и даже на отдельные здания (универсамы);
- вырос платежеспособный спрос, экспозиция хороших объектов измеряется неделями и даже днями, цены аренды торговых помещений на проходных магистралях (Невский пр, Владимирский пр., Литейный пр, Московский пр.) приблизились к докризисному уровню;
- по ходовым объектам клиенты часто готовы вносить залог и долго ждать разрешения нюансов заключения договора.
- арендаторы помещений в проходных местах очень неохотно отказываются от аренды даже при существенном увеличении арендной ставки;
- для оформления сделок аренды характерен зачет затрат арендатора на ремонт арендуемого помещения (в счет нескольких месяцев аренды), кроме того, наблюдается тенденция предусмотреть в договорах возможность выкупа арендуемых помещений;
- на рынке ощущается дефицит дешевых офисных помещений, офисные центры низкого и среднего уровня, возникшие в массовом порядке на волне экономии площадей, исчерпали свои возможности, а новых поступлений офисных помещений такого уровня ожидать не приходится;
- существенно вырос спрос на аренду складских и производственных помещений, особым спросом пользуются помещения, пригодные для размещения пищевого производства или производства мебели, растет спрос на производства, расположенные в Ленинградской области (на прилегающих к городу территориях);
- среди субъектов рынка наряду с ростом спроса со стороны местного предпринимательства отмечена активность московских фирм и банков, а также иностранных фирм, которые, как правило, арендуют недвижимость через посредничество российских организаций;
- популярна реструкторизация и перепрофилирование существующих производств в бизнес-центры и многофункциональные комплексы с последующей сдачей помещений в аренду;
- рост интереса к передаче собственности в доверительное управление;
На рынке продаж:
- вырос спрос на крупные объекты:
- торговые от 200 до 1000 кв.м и более;
- офисные от 200 до 500 кв. м;
- производства от 1000 кв. м.
- отмечен рост спроса на покупку производственных зданий (корпуса от 600 до 1000 кв. м) и земельных участков под производство;
- наиболее популярна покупка в рассрочку до 1 года или аренда с выкупом от 1 до 2 лет, у покупателей появилась возможность привлекать под покупку объекта банковский кредит;
- имеется тенденция роста сроков окупаемости вложений с 2-3 лет до 3-5 лет, одновременно отмечается сокращение сроков между покупкой объекта и получением первой прибыли;
- активизация спроса со стороны крупных фирм с целью расширения торговой сети или развития производства;
- высокая активность внешних управляющих, которые зачастую демпингуют цены, особенно в секторе производственно-складской недвижимости;
- имеется тенденция к предпочтению покупки над арендой, особенно для помещений в ходовых местах, одновременно растет нежелание собственников расставаться с такими объектами.
Состояние рынка нежилого фонда по сравнению с докризисным уровнем (весной 1998 года)
Таблица 1
| Среднее значение | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 100% | 75% | 106% | 83% | 48% | 107% |
| Уровень цен спроса | 59% | 49% | 42% | 61% | 50% | 51% |
| Активность предложения | 111% | 146% | 112% | 121% | 138% | 118% |
| Уровень цен предложения | 94% | 70% | 58% | 98% | 76% | 68% |
| Реальные сделки | 53% | 55% | 48% | 56% | 35% | 63% |
| Уровень цен сделок | 66% | 54% | 50% | 70% | 49% | 51% |
| Прогноз на 1999 | 68% | 55% | 51% | 79% | 49% | 55% |
Таблицы результатов 5 экспертного опроса (состояние рынка в марте 2000 г. по сравнению с октябрем 1999 г.)
Таблица 2
| Среднее значение | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 117% | 118% | 117% | 116% | 114% | 122% |
| Уровень цен спроса | 112% | 103% | 101% | 105% | 102% | 106% |
| Активность предложения | 97% | 105% | 97% | 106% | 106% | 100% |
| Уровень цен предложения | 122% | 109% | 106% | 117% | 102% | 111% |
| Реальные сделки | 102% | 98% | 101% | 103% | 101% | 101% |
| Уровень цен сделок | 113% | 103% | 102% | 103% | 104% | 103% |
| Прогноз на сентябрь 2000 г. | 115% | 105% | 104% | 116% | 104% | 111% |
Таблица 3
| Среднее отклонение (от ср. зн.) |
Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 12% | 28% | 16% | 20% | 23% | 16% |
| Уровень цен спроса | 12% | 7% | 6% | 8% | 5% | 9% |
| Активность предложения | 18% | 13% | 13% | 25% | 13% | 8% |
| Уровень цен предложения | 21% | 10% | 9% | 21% | 9% | 18% |
| Реальные сделки | 19% | 13% | 13% | 3% | 2% | 4% |
| Уровень цен сделок | 10% | 11% | 13% | 10% | 6% | 4% |
| Прогноз на сентябрь 2000 г. | 10% | 8% | 9% | 11% | 8% | 12% |
Таблица 4
| Максимальное значение |
Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 150% | 200% | 150% | 155% | 200% | 170% |
| Уровень цен спроса | 150% | 123% | 120% | 130% | 115% | 140% |
| Активность предложения | 150% | 132% | 124% | 200% | 145% | 123% |
| Уровень цен предложения | 200% | 130% | 130% | 190% | 120% | 185% |
| Реальные сделки | 135% | 130% | 115% | 110% | 105% | 110% |
| Уровень цен сделок | 130% | 135% | 133% | 120% | 120% | 110% |
| Прогноз на сентябрь 2000 г. | 140% | 125% | 120% | 140% | 120% | 150% |
Таблица 5
| Минимальное значение |
Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 95% | 50% | 70% | 90% | 90% | 100% |
| Уровень цен спроса | 90% | 85% | 90% | 90% | 95% | 100% |
| Активность предложения | 50% | 65% | 60% | 70% | 80% | 80% |
| Уровень цен предложения | 94% | 90% | 90% | 80% | 80% | 95% |
| Реальные сделки | 50% | 70% | 60% | 100% | 100% | 95% |
| Уровень цен сделок | 90% | 85% | 60% | 80% | 95% | 95% |
| Прогноз на сентябрь 2000 г. | 100% | 90% | 70% | 95% | 85% | 100% |
Таблица 6
| Количество участников |
Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 13 | 14 | 14 | 12 | 11 | 12 |
| Уровень цен спроса | 13 | 14 | 14 | 12 | 11 | 12 |
| Активность предложения | 13 | 14 | 14 | 12 | 11 | 12 |
| Уровень цен предложения | 13 | 14 | 14 | 12 | 11 | 12 |
| Реальные сделки | 8 | 9 | 9 | 6 | 4 | 6 |
| Уровень цен сделок | 11 | 11 | 11 | 10 | 8 | 6 |
| Прогноз на сентябрь 2000 г. | 13 | 14 | 14 | 11 | 10 | 11 |