Результаты опроса риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений
Ноябрь 2000
В период со 2 ноября по 5 декабя 2000 года Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости проводило опрос риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений в ноябре 2000 года. Нас интересовала динамика изменений, происходящих на рынке нежилого фонда, поэтому все показатели мы оценивали в % по отношению к марту 2000 года (время предыдущего опроса). Все ценовые показатели учитывались в долларах США. Это уже шестой подобный опрос, первый проводился в ноябре 1998 года, второй – в начале 1999 года, третий - в апреле 1999 года, четвертый – в сентябре-октябре 1999 года, пятый – в марте-апреле 2000 года. Периодические опросы операторов рынка позволяют нам отслеживать и анализировать происходящие на рынке процессы.
В опросе, проведенном нами в марте-апреле 2000 года, приняли участие 21 организация:
- Агентство недвижимости «Бекар»;
- Агентство недвижимости «Зевс»;
- Агентство недвижимости «Норд»;
- Агентство недвижимости «ВМБ-Траст»;
- Агентство недвижимости «Московский 173»;
- Агентство недвижимости «Центр»;
- Агентство недвижимости юридическая фирма «Экотон»;
- Агентство недвижимости «АПЕК»;
- Агентство недвижимости «Север»;
- Финансово-промышленная группа «РОССТРО»;
- Корпорация «Stanley Property Corporation»;
- Агентство недвижимости «Атриум»;
- Центр недвижимости «Ината»;
- Агентство недвижимости «Аркада»;
- Агентство недвижимости «Ротор»;
- Профессиональное общество «ПРОЮРИС»;
- Агентство недвижимости «Итака»;
- Агентство недвижимости «Адвекс»;
- Агентство недвижимости «Динас»;
- Агентство недвижимости «FreeMarket»;
- Компания «COLLIERS HIB».
В целом опрос показал, что рынок нежилых помещений за прошедшие полгода продолжал активно развиваться, отсутствуют явно выраженные дестабилизирующие факторы Особенностью периода марта-ноября этого года было то, что впервые за весь посткризисный период как на рынке торговых, так и на рынке промышленно-складских помещений спрос превысил предложение. Превышение спроса над предложением сопровождалось увеличением темпов роста цен в этих секторах, что является наглядным проявлением закона спроса и предложения - одного из основных законов рыночной экономики. Очевидно, что при отсутствии дестабилизирующих факторов дальнейший рост цен должен привести к снижению платежеспособного спроса и последующей стабилизации цен. На рынке офисных помещений предложение по-прежнему существенно превышает спрос, однако темпы роста предложения снижаются, а темпы роста спроса на офисные помещения увеличиваются, что также является предпосылкой роста цен.
Структурный анализ (см. таблицы) показывает, что за полгода доля сделок аренды в общем объеме сделок рынка нежилых помещений снизилась на 8% и составляет 70%. Доля сделок продаж составляет, соответственно, 30% от общего числа сделок. На рисунке 1 приведена структура рынка по секторам.
Рисунок 1.
По сравнению с периодом сентябрь 1999 г. – март 2000 за последние полгода в общей структуре сделок аренды за счет сокращения доли сделок аренды торговых помещений на 6% увеличилась доля сделок с промышленно-складской недвижимостью. На рынке продаж на 4% увеличилась доля сделок с офисными объектами.
На рынке торговых помещений цены реальных сделок по сравнению с уровнем марта этого года выросли, в среднем, на 17% для рынка аренды и на 12% для рынка продаж. Они составили, соответственно, 78% и 79% от уровня докризисных цен. Как указывалось выше, причиной такого роста цен было увеличение спроса на 23% - 28% при одновременном снижении предложения на 11%.-15%. По прогнозам риэлтеров цены к весне 2001 в секторе аренды торговых помещений вырастут, в среднем, еще на 3% и составят 79% от докризисного уровня цен. На рынке продаж рост цен (в среднем по рынку) составит уже 9% или 85% от докризисного уровня. Вероятно, этот уровень и будет определять точку стабилизации цен в первой половине будущего года. Однако необходимо иметь в виду, что в данном случае речь идет о торговых помещениях в проходных местах, поскольку торговые помещения, расположенные в «глухих» местах спросом не пользуются и риэлтерами, как правило, не рассматриваются. Дефицит торговых помещений привел к существенному увеличению спроса на их покупку в спальных районах, причем спросом пользуются даже большие, до 300 кв. м, встройки и отдельностоящие здания.
На рынке офисных помещений, как уже указывалось выше, период стабилизации цен перешел к состоянию медленного роста. За последние полгода и на рынке аренды и на рынке продаж офисных помещений отмечен рост как спроса и предложения, так и количества сделок. Причем активность спроса растет быстрее, чем активность предложения. На рынке аренды активность спроса выросла, в среднем, на 10%, а активность предложения только на 3%. На рынке продаж, соответственно, 16% и 4%. При этом даже при росте цен предложения, в среднем, на 9-11% активность сделок возросла, в среднем, на 1-7% при росте цен сделок на 5-9 %. Таким образом, уровень цен реальных сделок по помещениям офисного назначения находится сейчас, в среднем, на уровне 59% от докризисного уровня цен для рынка аренды и 52% для рынка продаж.
Риэлтеры указывают, что наибольшим спросом на рынке аренды пользуются недорогие офисы площадью 20-30 кв. м с несколькими телефонами. Одновременно существенно возрос спрос на качественные офисы, причем, несмотря на большой общий объем предложения, хорошие офисы в дефиците, особенно расположенные в пределах исторического центра. Имеется устойчивая тенденция перевода жилья в офисные помещения с их последующей сдачей в аренду. На рынке продаж наибольшим спросом пользуются отдельные офисные здания.
На рынке промышленно-складских помещений, несмотря на высокую динамику роста активности спроса (на рынке аренды активность спроса выросла, в среднем, на 20%, а на рынке продаж – на 28%, при снижении активности предложения, на 8% и 5% соответственно) уровень цен сделок увеличился, в среднем, на 7% для рынка аренды и на 10% для рынка продаж. При этом активность заключения сделок увеличилась, в среднем, на 10-11%. Такой рост спроса и снижение предложения производственно-складских помещений объясняется, по мнению риэлтеров, общим промышленным подъемом в стране. Этим объясняется и то, что зачастую помещения, предлагаемые на продажу, начинают предлагать только в аренду или вовсе выводят с рынка. Вместе с тем банкротства или продажи за долги способствуют выбрасыванию на рынок достаточно большого количества производственных помещений в плохом состоянии с невнятным статусом собственности и неясными мощностями коммуникаций. Наличие в листингах таких помещений существенно сбивает цены, между тем, как спрос формируют помещения, к которым предъявляются достаточно жесткие требования к правам, инфраструктуре и техническим параметрам. Поэтому такой спрос зачастую бывает достаточно сложно удовлетворить. Наиболее востребованы объекты площадью от 1000 до 3000 кв. м по цене от 100 до 120 с участками земли в 2-5 га, хорошими коммуникациями, подъездом и пр., однако найти такие объекты на рынке сейчас достаточно сложно. Как альтернатива городским отмечен высокий спрос на производственные объекты в пригороде и в области (в радиусе 50 км). Кроме дефицита подобных объектов в городе промышленников привлекают значительно более низкие цены, дешевая рабочая сила и более гибкая политика правительства области. Большинство опрошенных отмечает высокий спрос на земельные участки под промышленно-складскую застройку.
Как указывалось выше, рост цен на промышленную недвижимость, вероятнее всего, будет продолжаться. Обоснованно указать временные рамки такого роста сейчас сложно, однако, по мнению риэлтеров, стабилизация цен будет даже в рамках общего промышленного роста, поскольку освоение промышленных объектов связано с большими капиталовложениями, а привлечение кредитов вследствие их высоких ставок % и коротких сроков большинство наших предприятий не рассматривает.
Состояние рынка нежилого фонда по сравнению с докризисным уровнем (весной 1998 года)
Таблица 1
| Среднее значение | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 123% | 82% | 128% | 111% | 55% | 137% |
| Уровень цен спроса | 67% | 51% | 45% | 68% | 50% | 56% |
| Активность предложения | 94% | 150% | 103% | 108% | 143% | 112% |
| Уровень цен предложения | 119% | 78% | 68% | 120% | 83% | 80% |
| Реальные сделки | 62% | 58% | 53% | 56% | 35% | 70% |
| Уровень цен сделок | 78% | 59% | 54% | 79% | 52% | 56% |
| Прогноз на апрель 2001 г | 79% | 60% | 58% | 85% | 52% | 59% |
Таблицы результатов 6 экспертного опроса (состояние рынка в ноябре 2000 г. по сравнению с мартом 2000 г.)
Таблица 2
| Среднее значение | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 123% | 110% | 120% | 133% | 116% | 128% |
| Уровень цен спроса | 115% | 104% | 108% | 112% | 99% | 110% |
| Активность предложения | 85% | 103% | 92% | 89% | 104% | 95% |
| Уровень цен предложения | 127% | 111% | 116% | 123% | 109% | 118% |
| Реальные сделки | 117% | 107% | 110% | 101% | 101% | 111% |
| Уровень цен сделок | 117% | 109% | 107% | 112% | 105% | 110% |
| Прогноз на апрель 2001 г | 120% | 111% | 115% | 121% | 105% | 117% |
Таблица 3
| Среднее отклонение (от ср. зн.) |
Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 28% | 15% | 28% | 37% | 29% | 19% |
| Уровень цен спроса | 15% | 8% | 7% | 11% | 9% | 10% |
| Активность предложения | 19% | 22% | 21% | 14% | 29% | 15% |
| Уровень цен предложения | 20% | 12% | 12% | 17% | 9% | 12% |
| Реальные сделки | 18% | 26% | 37% | 15% | 25% | 14% |
| Уровень цен сделок | 12% | 8% | 6% | 10% | 6% | 7% |
| Прогноз на апрель 2001 г | 15% | 12% | 12% | 15% | 9% | 14% |
Таблица 4
| Максимальное значение |
Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 200% | 150% | 211% | 258% | 200% | 180% |
| Уровень цен спроса | 175% | 130% | 135% | 155% | 120% | 155% |
| Активность предложения | 120% | 174% | 133% | 110% | 231% | 140% |
| Уровень цен предложения | 200% | 150% | 160% | 160% | 138% | 150% |
| Реальные сделки | 150% | 160% | 200% | 130% | 160% | 150% |
| Уровень цен сделок | 155% | 130% | 130% | 135% | 120% | 125% |
| Прогноз на апрель 2001 г | 160% | 150% | 148% | 150% | 130% | 150% |
Таблица 5
| Минимальное значение |
Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 40% | 60% | 60% | 30% | 80% | 80% |
| Уровень цен спроса | 93% | 80% | 100% | 93% | 65% | 100% |
| Активность предложения | 50% | 50% | 30% | 50% | 35% | 50% |
| Уровень цен предложения | 100% | 85% | 100% | 77% | 100% | 100% |
| Реальные сделки | 60% | 40% | 30% | 65% | 25% | 90% |
| Уровень цен сделок | 97% | 100% | 100% | 97% | 92% | 100% |
| Прогноз на апрель 2001 г | 90% | 90% | 90% | 90% | 90% | 90% |
Таблица 6
| Количество участников |
Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 20 | 21 | 20 | 20 | 20 | 18 |
| Уровень цен спроса | 21 | 21 | 21 | 21 | 20 | 19 |
| Активность предложения | 20 | 21 | 20 | 20 | 20 | 19 |
| Уровень цен предложения | 21 | 21 | 21 | 21 | 19 | 20 |
| Реальные сделки | 16 | 16 | 15 | 13 | 10 | 12 |
| Уровень цен сделок | 16 | 17 | 17 | 18 | 13 | 10 |
| Прогноз на апрель 2001 г | 19 | 18 | 18 | 16 | 15 | 17 |