Результаты опроса риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений
В период с 1 октября по 12 ноября 1999 года Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости проводило опрос риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений в октябре 1999 года. Нас интересовала динамика изменений, происходящих на рынке нежилого фонда, поэтому все показатели мы оценивали в % по отношению к апрелю 1999 года (время предыдущего опроса). Все ценовые показатели учитывались в долларах США. Это уже четвертый подобный опрос, первый проводился в ноябре 1998 года, второй – в начале 1999 года, третий - в апреле 1999 года. Периодические опросы операторов рынка позволяют нам отслеживать и анализировать происходящие на рынке процессы.
В опросе, проведенном нами в октябре 1999 года, приняли участие 28 организаций:
- Агентство недвижимости “Бекар”;
- Агентство недвижимости “Зевс”;
- Агентство недвижимости “Норд”;
- ООО “Сбербанк-VMB-Инвест”;
- Агентство недвижимости “Пенаты”;
- Агентство недвижимости “Талан”;
- Агентство недвижимости “Центр”;
- Агентство недвижимости “FreeMarket”
- Агентство недвижимости юридическая фирма "Экотон";
- Корпорация "Stanley Property Corporation";
- Агентство недвижимости "Адвекс Центр";
- Агентство недвижимости "АПЕК";
- Агентство недвижимости "Петербургская Недвижимость";
- Финансово-промышленная группа "РОССТРО";
- Корпорация "СТРОЙИНВЕСТПРОЕКТ";
- Агентство недвижимости "Аркада";
- Агентство недвижимости "Литл Таун";
- Агентство недвижимости "Московский проспект, 175";
- Агентство недвижимости "Легион";
- ЗАО "Петербургское агентство недвижимости";
- Агентство недвижимости "Союз";
- Агентство недвижимости "Смирнов и К";
- Агентство недвижимости "Атриум";
- Центр недвижимости "Ината";
- Агентство недвижимости "ВМБ-Траст";
- Агентство недвижимости "Нира Фондс";
- Компания COLLIERS HIB;
- Агентство недвижимости "Невская крепость".
Результаты опроса собирались в течение полутора месяцев, что позволило выявить изменение рыночной ситуации в течение октября месяца. Одновременно анализ ответов первых девяти участников не слишком сильно отличался от результатов обработки всей выборки, что указывает на устойчивость отмеченных респондентами тенденций развития рынка.
Анализ полученных данных позволяет сказать, что в среднем цены реальных сделок аренды помещений торгового и офисного назначения в октябре 1999 года по сравнению с апрелем 1999 года выросли на 3-5% в зависимости от сектора рынка (см. таблицы), а цены реальных сделок аренды помещений промышленно-складского назначения снизились в среднем на 2%. В целом ставки аренды объектов нежилого назначения находятся, в среднем, на уровне 49-59% от докризисного уровня. По ценам продаж, соответственно, на 8% и 1%, в среднем, увеличились цены на торговые и офисные объекты, а средние цены на промышленно-складскую недвижимость уменьшились на 1%.
В целом по рынку средние цены продаж находятся в интервале 47-68% от докризисного уровня, при этом низшая граница интервала характерна для офисов конторского уровня и промышленно-складской недвижимости, а верхняя - для торговли. Отклонение мнений экспертов от средних значений составляет, в среднем, +/- 7-8% для аренды и +/- 6-10% для продаж. В эти диапазоны, по мнению риэлтеров, вписывается большая часть цен реальных сделок.
Для осени 1999 года (по сравнению с весной) характерен рост активности как спроса, так и предложения нежилых помещений. По аренде спрос вырос на 17-35%, а по продажам на 18-29%. В лидерах спроса и предложения идет торговля, в меньшей степени вырос спрос и предложение офисов. Второе объясняется, на наш взгляд, меньшей динамикой и некоторым "затовариванием" офисного рынка. Интересно, что при высокой активности спроса и предложения в секторе промышленно-складской недвижимости цены "остановились", но выросло количество сделок, особенно сделок продаж (на 15% по сравнению с апрелем, выше чем в других секторах). Вместе с тем, по количеству сделок в этом секторе наблюдается и самый высокий разброс в информации, полученной от риэлтеров, (до +/-19% для продаж). Данное обстоятельство, на наш взгляд, объясняется, во-первых, сложностью этого сектора для риэлтеров (работа на рынке промышленно-складской недвижимости требует знания специфики промышленного производства, умения находить контакты с директорским корпусом, интересы которого далеко не всегда совпадают с интересами предприятия, ориентироваться в зигзагах промышленной политики и пр.) и, во-вторых, практическим отсутствием надлежащим образом оформленных прав на предлагаемую недвижимость (оформление прав, как правило, происходит уже в ходе сделки и может занять неопределенное время).
Практически все участники опроса прогнозируют дальнейший рост уровня цен во всех секторах нежилой недвижимости. По их мнению, средний уровень цен торговых помещений к концу года вырастет еще на 12% для аренды и на 10% для продаж, по офисным помещениям, соответственно, на 8% и 11%, по промышленно-складским - на 7% как для аренды, так и для продаж.. Таким образом, к концу года средние цены по всем секторам выйдут на уровень 53-68% для аренды и 52-71% для продаж. Наибольший рост цен ожидается в торговле, наименьший - в секторе промышленно-складской недвижимости.
Выводы:
- Рынок, в целом, адаптировался к кризисным явлениям прошлого года, во всех секторах наблюдается рост цен и количества сделок. Если на рынок не повлияют какие-либо политические или экономические потрясения, то к концу года можно ожидать уровня цен аренды 53-68% от докризисного уровня, а цен продаж на уровне 52-71%.
- Наибольший рост цен наблюдается в секторе торговых помещений. Несмотря на значительное повышение цен небольшие удачно расположенные торговые помещения лидируют по уровню спроса в данном секторе. Имеется тенденция предпочтения покупки таких помещений перед арендой. К концу года эксперты ожидают продолжения роста цен на торговую недвижимость.
- Впервые после кризиса наметился рост цен на промышленно-складскую недвижимость. Количество сделок в этом секторе значительно выросло, однако большая часть предложения не удовлетворяет возросший спрос с точки зрения оформления прав на недвижимость со стороны продавца (арендодателя) и адекватности поведения руководства предприятий.
- На рынке офисных помещений отмечается увеличение спроса и предложения, сопровождающееся небольшим ростом цен. К концу года темп роста цен на офисную недвижимость может увеличиться, в результате чего цены в этом секторе, вероятнее всего, будут продолжать расти и в первой половине 2000 года.
Состояние рынка нежилого фонда по сравнению с докризисным уровнем (весной 1998 года)
Таблица 1
| Среднее значение | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 86% | 63% | 91% | 72% | 42% | 88% |
| Уровень цен спроса | 52% | 48% | 42% | 58% | 49% | 48% |
| Активность предложения | 115% | 139% | 116% | 115% | 130% | 118% |
| Уровень цен предложения | 77% | 64% | 55% | 83% | 75% | 62% |
| Реальные сделки | 52% | 56% | 47% | 54% | 35% | 63% |
| Уровень цен сделок | 59% | 53% | 49% | 68% | 47% | 49% |
| Прогноз на 1999 | 66% | 57% | 52% | 75% | 53% | 53% |
Таблицы результатов 4 экспертного опроса (состояние рынка в октябре 1999 г. по сравнению с апрелем 1999 г.)
Таблица 2
| Среднее значение | Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 135% | 117% | 125% | 129% | 118% | 120% |
| Уровень цен спроса | 109% | 105% | 96% | 111% | 104% | 104% |
| Активность предложения | 106% | 113% | 106% | 111% | 112% | 109% |
| Уровень цен предложения | 113% | 106% | 101% | 117% | 109% | 104% |
| Реальные сделки | 112% | 107% | 105% | 112% | 108% | 115% |
| Уровень цен сделок | 105% | 103% | 98% | 108% | 101% | 99% |
| Прогноз на 1999 | 117% | 111% | 105% | 118% | 112% | 106% |
Таблица 3
| Среднее отклонение (от ср. зн.) |
Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 17% | 13% | 16% | 13% | 9% | 19% |
| Уровень цен спроса | 9% | 9% | 8% | 10% | 10% | 11% |
| Активность предложения | 29% | 33% | 28% | 28% | 30% | 26% |
| Уровень цен предложения | 14% | 13% | 9% | 18% | 15% | 10% |
| Реальные сделки | 9% | 13% | 10% | 8% | 7% | 19% |
| Уровень цен сделок | 8% | 8% | 7% | 10% | 8% | 6% |
| Прогноз на 1999 | 11% | 11% | 9% | 12% | 11% | 8% |
Таблица 4
| Максимальное значение |
Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 200% | 200% | 200% | 200% | 200% | 200% |
| Уровень цен спроса | 175% | 165% | 155% | 180% | 160% | 200% |
| Активность предложения | 200% | 200% | 200% | 200% | 200% | 180% |
| Уровень цен предложения | 180% | 185% | 160% | 200% | 190% | 160% |
| Реальные сделки | 160% | 190% | 150% | 150% | 190% | 300% |
| Уровень цен сделок | 140% | 150% | 140% | 140% | 150% | 120% |
| Прогноз на 1999 | 180% | 180% | 180% | 170% | 170% | 160% |
Таблица 5
| Минимальное значение |
Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 60% | 50% | 70% | 70% | 50% | 50% |
| Уровень цен спроса | 60% | 70% | 50% | 60% | 50% | 55% |
| Активность предложения | 50% | 50% | 40% | 50% | 50% | 50% |
| Уровень цен предложения | 80% | 70% | 50% | 80% | 80% | 60% |
| Реальные сделки | 60% | 40% | 20% | 60% | 60% | 60% |
| Уровень цен сделок | 65% | 75% | 50% | 70% | 60% | 55% |
| Прогноз на 1999 | 70% | 75% | 50% | 75% | 70% | 55% |
Таблица 6
| Количество участников |
Аренда | Продажа | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| торг. | офис | склад | торг. | офис | склад | |
| Активность спроса | 26 | 27 | 26 | 22 | 22 | 23 |
| Уровень цен спроса | 26 | 27 | 26 | 22 | 22 | 23 |
| Активность предложения | 26 | 27 | 26 | 22 | 22 | 23 |
| Уровень цен предложения | 26 | 27 | 26 | 22 | 22 | 23 |
| Реальные сделки | 25 | 26 | 25 | 21 | 21 | 22 |
| Уровень цен сделок | 25 | 26 | 25 | 21 | 21 | 22 |
| Прогноз на 1999 | 25 | 26 | 25 | 20 | 19 | 20 |