Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУП «ГУИОН», Петербург) проходит сложный процесс преобразования из государственной структуры в рыночную. Здесь не только выполняют большие объемы госзаказа на кадастровую оценку, но и учатся отвечать на вызовы экономики, считать издержки и работать в проектном режиме. С подробностями — генеральный директор ГУП «ГУИОН» Алла Эккерман.
– ГУИОН в этом году официально празднует 20‑летний юбилей. Но у организации куда более длинная история. Это дает ей какие-то конкурентные преимущества?
– Действительно, история предприятия началась в 1927 году с решения о создании первых бюро технической инвентаризации (БТИ). Затем их преобразовали в Городское управление технической инвентаризации (ГУТИ). Под современным названием ГУИОН существует с 1995 года.
Такая длинная история, с одной стороны, способствовала накоплению уникальной базы данных. С 1927 года формировался единый архив технической документации. Его наличие — наше главное преимущество, ни одна коммерческая организация таким, конечно, не располагает. В 2012 году база данных была актуализирована и переведена в электронный вид. Сегодня в архиве содержится информация более чем о 2 млн объектов недвижимости Петербурга и Ленобласти. В каждом инвентарном деле есть данные о местоположении, конфигурации, технические и экономические характеристики.
Второе преимущество — разветвленная филиальная сеть и кадры. У нас много специалистов с огромным опытом и знаниями, очень низкая текучесть. Оборотная сторона — большой штат и довольно неповоротливая оргструктура. А мы уже третий год работаем в условиях открытого конкурентного рынка, меняющегося законодательства, а теперь еще и кризиса. Я не считаю это проблемой, но это обстоятельства, в которых мы находимся. Процесс адаптации проходит нелегко, отчасти именно из-за того, что предприятие долго находилось под эгидой государства.
Нам необходимо перестроить бизнес-процессы — в сфере инвентаризации, кадастровых работ, оценки, землеустройства. Надо научить специалистов более рыночному мышлению. И пока перестройка идет медленнее, чем мне бы хотелось и чем требует рынок.
С другой стороны, нам, как и другим, приходится сокращать издержки. Я к этому очень аккуратно подхожу, потому что в кризис важно сохранить работоспособный коллектив, избежав неоправданного сокращения штатов. Наши специалисты принимают активное участие в создании новых методик оценки, определения арендной платы. Их научные и практические разработки используются при управлении госимуществом, при формировании городом инвестиционной политики, в градостроительном регулировании, налогообложении. Некоторых привлекают к работе над законопроектами — не только на городском, но и на федеральном уровне.
– В чем заключается оптимизация бизнес-процессов?
– Во‑первых, мы пытаемся добиться комплексного подхода к оказанию услуг, чтобы, обратившись к нам, заказчик мог решить все свои задачи — от формирования объекта недвижимости до регистрации права собственности.
Во‑вторых, мы совершенствуем технологии: упрощаем процедуру приема заявок, в том числе в электронном виде, даем консультации в режиме online. Для юрлиц уже два года действует «единое окно». Крупным заказчикам мы обеспечиваем сопровождение практически в ручном режиме, подобрали для этого целую команду специалистов, у которых есть навыки работы в рыночных условиях. Опыт оказался положительным, хотя полного удовлетворения от того, как действует система «единого окна», у меня пока нет. Но это позволяет надеяться, что мы меняемся.
В‑третьих, в условиях кризиса мы добились существенного сокращения издержек, начали оптимизацию сети, объединив некоторые филиалы.
– Во всяком случае, первое полугодие трудного 2015 года вы закончили с неплохими показателями.
– Да. По итогам полугодия выручка возросла на 114% по сравнению с тем же периодом 2014‑го. Традиционно процентов 70% наших доходов поступает от инвентаризации и ведения кадастровых работ. Мы до сих пор являемся лидерами в этом сегменте рынка. Но ГУИОН сейчас не только ответственный исполнитель госфункции. Мы довольно успешно конкурируем с коммерческими структурами в области оценки, землеустройства, проектирования и консалтинга и намерены развивать эти направления. Для компаний-застройщиков теперь ведем технический учет инженерных сетей, это позволяет снизить риски и издержки при благоустройстве территорий в новых жилых комплексах.
Наши специалисты выполнили более 600 отчетов об оценке по заказам городских структур, ОАО «Аэропорт Пулково», АО «Западный скоростной диаметр», других коммерческих организаций и частных лиц. Среди наших заказчиков есть представители других регионов. Например, для Комитета имущественных отношений Мурманска мы разработали методику определения арендной платы за земельные участки.
– Интересные объекты встречаются?
– Мы провели инвентаризацию нового терминала международного аэропорта Пулково, Большого драматического театра им. Г. А. Товстоногова, завода «Силовые машины», выполнили техучет объектов комплекса защитных сооружений Петербурга от наводнений, подготовили пакет документов для Кронштадтского морского завода.
Для меня самой интересной была работа с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Она заняла почти год. Надо было провести инвентаризацию всех зданий и нежилых помещений в Южной зоне водоснабжения Петербурга. Заказчик хотел получить достоверную информацию о состоянии объектов, актуализировать сведения о своих абонентах, выявить неучтенных потребителей.
Еще на этапе обсуждения стали очевидны проблемы технического и документального плана. Было ясно, что придется описывать вещи, которыми мы никогда не занимались раньше: узлы учета, точки подключений. Эту совершенно новую работу мы делали в проектном режиме. Мы ее и территориально построили по-новому, применив методику «сплошного обследования» всех объектов, расположенных на территории Южной зоны водоснабжения, в которую входят пять районов Петербурга. Перебросили на юг города технику, переделали программное обеспечение. Была создана специальная программа обучения сотрудников и внедрена система электронно-информационного взаимодействия для оперативного обмена данными. Работали по выходным. Проект дался нам нелегко. Но мы его закончили с хорошим итогом: с февраля по июль этого года обследовали 11 980 зданий и 8400 помещений. Полученные данные позволят «Водоканалу» внести изменения в договоры с абонентами и вести мониторинг. А мы поняли, на что способны.
– Такие проблемы стоят перед всеми ресурсоснабжающими организациями. Получается, здесь есть большой рыночный потенциал?
– Да. Я надеюсь, что эта история получит продолжение.
– ГУП «ГУИОН» выполнило кадастровую оценку земельных участков по заказу города, а затем довольно успешно защитило ее результаты в суде. Как это удалось?
– Оценку оспаривали собственники территорий. И в отличие от большинства регионов в Петербурге основная часть судебных решений оказалась не в пользу истцов. Мы выиграли около 40% дел об оспаривании кадастровой стоимости, определенной в 2012 году, и в 30% случаях заключили мировые соглашения. Это говорит, в первую очередь, о хорошем качестве наших отчетов и квалификации оценщиков. Юристы обеспечивают лишь сопровождение, процессуальные вещи.
Обращений в суд по оспариванию кадастровой оценки земли, проведенной в 2013 году, было значительно меньше — почти в 10 раз. И чаще всего кадастровая стоимость по результатам арбитражных разбирательств оставалась неизменной.
– В сложной ситуации оказались промышленные предприятия. Ведь площадки оценивали с учетом наиболее эффективного использования, в результате налоги возросли, а поменять функциональное назначение территорий и продать их под редевелопмент город не позволяет.
– Не готова обсуждать политику города, думаю, что за ней стоят определенные аргументы. Мы действовали в соответствии с мировой практикой. Она состоит в том, что производства выводят из городов, а бывшие промплощадки в центре используют в других целях, причем экономически это выгодно всем. И налогообложение — один из механизмов, чтобы продвинуться вперед в этом вопросе.
– Арендаторы, желающие выкупить помещения у города, тоже часто не согласны с вашей оценкой.
– Оценкой таких помещений ГУИОН занимается давно, в последние годы — на конкурсной основе. Благодаря этой работе бюджет избежал потери более 200 млн рублей — это разница между рыночной стоимостью, определенной ГУИОН, и суммой, заявленной истцами. Исков много, в том числе и потому, что стоимость выкупаемых помещений возросла. В кризис это никого не радует, поэтому споры неизбежны. По тем, что уже рассмотрены, результаты такие: 18 решений об отказе, два мировых соглашения, шесть дел прекращено по процессуальным причинам, и один иск суд удовлетворил. Это говорит о том, что оценка помещений, выполненная ГУИОН, адекватна рыночным ценам.
– Насколько успешно проведена оценка коммерческих помещений и зданий, заказанная городом?
– Осенью прошлого года наши специалисты рассчитали кадастровую стоимость порядка 110 000 зданий и более 58 000 помещений площадью от 3000 кв. м. А недавно мы завершили оценку еще 2 млн жилых и 500 000 нежилых помещений (до 3000 кв.м). С учетом земельной составляющей стоимость квартир оказалась в среднем в 1,66 раза выше полученной в 2012 году. Кадастровая стоимость нежилых объектов увеличилась в среднем в 1,25 раза. Это связано с курсом валют и ростом цен на строительном рынке.
– В апреле ваш заместитель Сергей Грибовский вошел в Совет по оценочной деятельности при Министерстве экономического развития. С какой целью?
– Есть острая необходимость в формировании института кадастровых оценщиков‑асессоров. В связи с изменениями налогового законодательства результаты кадастровой оценки приобрели особую важность. Участие асессоров требуется и в работе комиссий по оспариванию оценки, и в случае судебных разбирательств. Такая модель организации налогообложения принята в большинстве развитых стран. Она доказала свою состоятельность.
У нас есть целый блок предложений по корректировке федеральных стандартов. Они касаются порядка определения и процедуры оспаривания кадастровой стоимости. К примеру, мы предлагаем уточнять результаты оценки, привлекая не только государственных, но и частных специалистов. При этом оспаривать оценку может как налогоплательщик, так и налогополучатель.
НАТАЛЬЯ АНДРОПОВА