Завершение «дачной амнистии», необходимость учёта разных построек, принадлежащих гражданам, и особенности налогообложения недвижимости живо интересуют самые разные категории населения. Об особенностях учёта объектов и о государственной политике в сфере кадастра мы беседуем с генеральным директором ГУП «ГУИОН» Аллой Эккерман.
Горячая тема – завершение «дачной амнистии». Действует ли сегодня упрощённый порядок регистрации? Какие федеральные законы и местные акты его определяют?
«Дачная амнистия» в основном относилась к построенным, но не внесённым в кадастр домам. С 1 марта 2019 года перестал действовать упрощённый порядок регистрации собственности на жилой дом на садовом или дачном участке. Он предусматривал обращение к кадастровому инженеру, заполнение с помощью этого специалиста декларации об объекте и изготовление технического плана, а затем подачу этих документов на регистрацию в Росреестр через МФЦ. С 4 августа 2018-го вступил в силу закон №340-ФЗ. Он вводит уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) взамен ранее действовавшего разрешительного порядка. Кроме того, изменены отдельные положения закона №218-ФЗ (о регистрации). Можно считать, что уведомительный порядок строительства жилых и садовых домов – это вариант «дачной амнистии». Кроме того, с 1 января этого года начал действовать закон №217-ФЗ. Он упраздняет действовавший много лет закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Из законодательства исключены понятия «дачный участок», «жилое строение»; введено понятие «садовый дом». Правительство РФ установило порядок признания садового дома жилым и наоборот. Законодатель попытался привести терминологию в области садового и дачного хозяйства к более-менее понятному единообразию. Надеюсь, эти изменения дадут позитивные результаты, по крайней мере, мы смотрим на ситуацию с оптимизмом.
А сколько всего садовых и дачных домов в Петербурге?
По нашим данным, в Петербурге не так много садоводств. Судя по обращениям к нам – более 140. В основном они расположены на окраинах: в Красносельском, Пушкинском, Курортном районах, немного в Выборгском (Парголово). Могу лишь сказать, что ГУП «ГУИОН» ставило на учёт около 17 000 садовых и дачных домов и 29 106 домов ИЖС. Но это не полная информация, это те, кто к нам обратился.
По новому закону дачные и садовые участки уравниваются только на словах или на самом деле? Что изменилось в юридическом статусе жилых и садовых домов после 1 января 2019 года?
Закон 217-ФЗ упорядочил терминологию в этой области, а значит, упростил подготовку документов и облегчил работу кадастровых инженеров. Теперь такие понятия, как «садовый участок», «для садоводства», «дачный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», считаются равнозначными. Все они становятся садовыми участками. На них можно разместить садовый или жилой дом, хозяйственные постройки. В соответствии с действующими нормами, если в ЕГРН до 1 января 2019 года в сведениях о постройке, стоящей на садовом или дачном участке, указано назначение «жилое здание», «жилое строение», то с этой даты такие здания признаются жилыми домами. Если же в Едином госреестре постройка числится с назначением «нежилая» или как строение сезонного или вспомогательного использования, предназначенное для отдыха и временного пребывания, и это не хозяйственная постройка и гараж, с 1 января 2019-го она признаётся садовым домом. Закон также уточняет определение объекта ИЖС – это отдельно стоящее здание не более чем с тремя наземными этажами, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Теперь понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» равнозначны.
Как работает порядок признания садового дома жилым (и наоборот)? Куда для этого следует обращаться, есть ли уже реальные случаи?
Чтобы признать садовый дом жилым (и наоборот), владельцу следует обратиться в уполномоченный орган. В заявлении должен быть указан кадастровый номер дома, номер участка, на котором он расположен, адрес заявителя. Такое заявление можно подать, например, через МФЦ. К нему надо приложить выписку из ЕГРН в отношении дома и заключение об обследовании технического состояния объекта. Этот документ готовит юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который является членом СРО по инженерным изысканиям. Если у объекта есть совладельцы, необходимо приложить к документам нотариально удостоверенное согласие от них. Срок рассмотрения заявления – не более 45 дней со дня подачи.
Какой статус имеют хозяйственные постройки: сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр.? Надо ли их регистрировать (и платить налоги)?
Мы в профессиональном кругу обсуждали эту тему и считаем, что внесение в реестр сведений об объекте – это право, а не обязанность собственника, и регистрация должна осуществляться по его желанию. Проблема непростая в том числе и потому, что разграничить капитальные и некапитальные строения бывает сложно. Впрочем, насколько мне известно, у налоговой службы другое мнение: регистрировать надо всё, что есть на участке. Московская область идёт по этому пути – там стараются описывать и включать в кадастр как можно больше объектов. Параметры строительства хозяйственных построек, зданий и сооружений, вспомогательных по отношению к жилым домам, определяются градостроительным регламентом. Гаражи, подсобные сооружения и хозпостройки не требуют разрешения на строительство. Возвести их на садовых участках можно, не направляя уведомления в уполномоченные органы. Кадастровый учёт и госрегистрация прав на такие объекты осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на участок. Техплан в этом случае составляется на основании декларации. Следует учитывать, что указанное регулирование касается объектов капитального строительства. Постановку на кадастровый учёт временных объектов, не обладающих признаками объектов недвижимости, и соответственно оформление на них техплана законодательство не предусматривает.
В Совете Федерации предлагают ввести обязательную регистрацию, с указанием сроков и со штрафами за нарушение…
Возможно, в этом есть рациональное зерно. У нас пока ещё слабая культура содержания собственности, ответственности за неё.
Действует ли в Петербурге уведомительный порядок для строительства и реконструкции объекта ИЖС или садового дома (до 500 кв.м)?
После 1 марта 2019 года при строительстве дома на садовом участке или участке ИЖС следует подать заявление в уполномоченный орган. Заявление с уведомлением можно направить также через МФЦ, Почту России или через портал госуслуг. В ответ уполномоченный орган направляет застройщику уведомление о соответствии (или несоответствии) планируемого строительства установленным нормам и допустимости (или недопустимости) размещения такого объекта на конкретном участке. Если есть несоответствие, то строить нельзя, и застройщику следует пересмотреть параметры будущего объекта. Уведомление о соответствии действует в течение 10 лет с момента его получения. По окончании строительства застройщик также направляет в уполномоченный орган уведомление, к нему должен прилагаться техплан объекта. В техплане должны быть указаны площадь, высота, число жилых и нежилых помещений, привязка к координатам. Заявление о постановке объекта на кадастровый учёт и регистрации права направляет в Росреестр сам уполномоченный орган.
В законе сказано: если в течение семи дней нет ответа, объект считается согласованным…
Уведомительный порядок ещё отрабатывается. Это вопрос привычки. Хотя неделя – слишком жёсткий срок для того, чтобы проверить документы. Надо установить соответствие параметров постройки действующим нормативам. Кроме того, многое зависит от квалификации и добросовестности кадастрового инженера. Я всё-таки сторонник того, чтобы в кадастровую сферу вернулось госрегулирование. Это касается и безопасности построек, и тарифов (отчисления в фонд капремонта), и налогов. Принимать на веру всё, что пишут тысячи кадастровых инженеров, – в этом есть серьёзные риски. Полагаю, что всё же, в конце концов, деятельность кадастровых инженеров будет регулироваться так же, как и работа независимых оценщиков. То есть государство возьмёт на себя контрольные функции. Хотя бы в той части, от которой зависит налогообложение. В результате перехода от технической инвентаризации к кадастровому учёту много информации потерялось. Например, несколько лет при вводе объектов не требовали поэтажных планов. Есть целые кварталы, построенные с 2012-го по 2017 год, где в пакете документов поэтажные планы отсутствуют! Случись какое ЧП или перепланировка – как будем разбираться? У нас есть такая интересная табличка: небольшой жилой дом, и в нём посчитаны площади. Три организации: Кадастровая палата, Фонд капремонта и ВЦКП – все считают по-разному, получают разные цифры! Возможно, стоило бы вернуть учёт жилого фонда как одну из функций государства.
Что может служить причиной для отказа в регистрации (или приостановки)?
Например, несоответствие осей, неправильные отступы от границ участка; перемещение объекта от «красной линии», условно говоря, на улицу. Ошибки в работе кадастровых инженеров – к сожалению, не редкость. Мы много лет живём в условиях конкуренции. Сейчас в Петербурге – около 2000 кадастровых инженеров. Есть крупные компании, есть совсем маленькие. У каждого своя ниша. Часто – на своей территории. Есть люди, которые специализируются именно на небольших садоводствах. С точки зрения клиента, важны два критерия: если у компании нет или почти нет отказов при постановке объектов на учёт (это особенно важно в условиях меняющегося законодательства) и умеренные цены. Но ещё раз подчеркну, я считаю, что государство в этом процессе должно участвовать. Саморегулирование – не панацея. Возможно, по причинам, о которых надо говорить отдельно, институт репутации не работает у нас так, как должен.
Беседовал Дмитрий Синочкин
Газета «Недвижимость и строительство Петербурга», 18 марта 2019 года
Источник