С 1 сентября в Петербурге начнется грандиозная распродажа принадлежащего городу нежилого фонда. В перспективе на торги будет выставлено порядка полутора тысяч объектов, только до конца года власти намерены получить от продажи этого имущества не менее шести миллиардов рублей. В комитете имущественных отношений (КИО) заявляют: выставляться будут самые разные объекты, от дворцов до флигелей. Цели две - снять с города бремя обслуживания неиспользуемых помещений и пополнить бюджет.
Дом с зеленой сеткой
Согласно отчету КИО за 2017 год, в собственности Петербурга находилось 206 тысяч 742 объекта недвижимости. Большая часть - это жилой фонд (более 170 тысяч объектов). Оставшееся - отдельные здания и помещения в жилых и нежилых домах. Так, именно в принадлежащем городу нежилом фонде расположены социальные объекты: школы, больницы, детские сады, районные администрации, комитеты Смольного, учреждения культуры и так далее. Также многие помещения сдаются в аренду бизнесу.
Но есть пустующие объекты. И с ними все сложно. Если помещение, например, цокольный этаж многоквартирного дома, не находит своего арендатора, отключить его от коммуникаций нельзя. Соответственно, за содержание такого объекта платит бюджет.
Есть в городской собственности также отдельно стоящие пустующие здания, многие даже в центре города. Они отключены от коммуникаций, часто обтянуты зеленой сеткой из-за рассыпающейся лепнины. И за этими домами тоже нужно следить, тратить какие-то суммы на их содержание, например - организовывать уборку снега с крыш зимой.
Таким образом, пустующие помещения и здания не только не пополняют городской бюджет, но и требуют вложений. Своими силами отремонтировать их и сдать в аренду бизнесу город не может - слишком велики затраты. Поэтому, как отметил на круглом столе в Российском аукционном доме председатель КИО Валерий Калугин, и было принято решение о масштабной приватизации. Торги будут проходить в электронной форме через Российский аукционный дом. Сейчас формируется перечень конкретных объектов, которые станут первыми лотами на распродаже.
По словам Валерия Калугина, цель - продавать по максимуму. В КИО намерены оставить на балансе города социальные объекты и определенное количество недвижимости, которая сдается в аренду и генерирует стабильные платежи. Так, в прошлом году за сдачу помещений бизнесу город получил порядка четырех миллиардов рублей.
- Все остальное мы будем продавать. Неважно, дорогое или дешевое, - отметил Калугин и подчеркнул: на аукционы гипотетически могут быть выставлены даже дворцы, но только при условии, что они никем не заняты.
Правда, вероятность того, что на торгах дворцы действительно появятся, не так уж и велика. Дело в том, что такие объекты, как правило, пользуются спросом при размещении федеральных органов власти или знаковых объектов всероссийского масштаба - к примеру, театров и концертных залов.
Вопрос цены
В принципе, городское имущество продавалось и раньше. Вот только до осени прошлого года бизнес сталкивался с неприятной практикой, когда стартовая цена на объект недвижимости оказывалась заградительно высокой.
По оценкам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St Petersburg, приобретать помещение или здание в историческом центре становится выгодно только в том случае, если цена объекта не превышает 45 тысяч рублей за квадратный метр. Эксперт отмечает: вовлечению в хозяйственный оборот предшествует капитальный ремонт, его цена оказывается крайне высокой. И если сама недвижимость будет продаваться дороже, то затраты собственников попросту не окупятся. При этом спрос на недвижимость есть, особенно со стороны предприятий стрит-ритейла. Они, по данным Пашкова, скупают или берут в аренду до 30 процентов всех свободных помещений. На втором месте находятся продовольственные магазины, топ-3 интересантов замыкают предприятия, занимающиеся продажей непродовольственных товаров.
Сейчас оценкой городского имущества, выставляемого на продажу, занимается ГУП «ГУИОН». По данным заместителя генерального директора предприятия Дмитрия Иванена, ГУИОН оценил 80 объектов на общую сумму более двух миллиардов рублей. Самым дорогим объектом стало здание Гостиного двора в Кронштадте. Площадь объекта составляет почти 6,7 тысячи квадратных метров, рыночную стоимость Гостиного двора специалисты оценили в 315 миллионов рублей.
Дмитрий Иванен говорит, что в судах оспаривается менее 10 процентов от всех лотов, оцененных ГУП. В ГУИОН считают это показателем того, что бизнес и городские структуры в целом согласны с суммами оценки.
Правда, есть и другая сторона вопроса. На круглом столе в Российском аукционном доме некоторые представители бизнеса рассказали, что просто не идут в суды, видя высокую цену на помещение, а ищут другой вариант.
В КИО и ГУИОН готовы вести диалог с бизнесом. Задача - найти покупателей, поэтому цены на объекты не должны быть заградительными. Но и отдавать за бесценок имущество город не готов.
Один из риторических вопросов: готов ли бизнес купить полторы тысячи объектов? По данным Российского аукционного дома, сейчас количество торгов растет, предприниматели устали жить в ожидании кризиса и охотно приобретают имущество.
Правда, чтобы не уронить цены и не создавать избыточного предложения, здания и помещения будут выводить на торги постепенно.
Иные формы
Несмотря на масштабную приватизацию, в КИО не намерены отказываться от других форм передачи имущества бизнесу. В частности, в Петербурге будут развивать систему доверительного управления объектами, сообщил заместитель председателя КИО Александр Герман.
- Это эффективный способ: имущество не убывает, нас это устраивает. Сейчас мы рассматриваем список городских объектов для доверительного управления и планируем объявить адреса в ближайшее время, - отметил Александр Герман.
Суть доверительного управления в том, что город передает здание частной компании, а та пускает в помещения арендаторов. Такая форма взаимодействия начала развиваться в Петербурге в 2008 году. Управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов уверен, что для города такая схема удобна, и приводит в пример свою практику: большинство клиентов его компании заинтересованы в объектах площадью 15-20 квадратных метров. И срок аренды у многих - три-шесть месяцев. Для КИО работать с такими мелкими арендаторами невыгодно, и здесь видится поле для сотрудничества с частными управляющими компаниями.
Также в Петербурге намерены развивать программу «Памятник за рубль». КИО готовит список объектов для инвесторов. Здесь главный вызов для бизнеса в том, что здание передается не в собственность, а в аренду. Соответственно, девелоперы опасаются, что в процессе, когда они вложат деньги в ремонт и реставрацию здания, что-то может пойти не так и они лишатся объекта. В КИО отмечают: такие ситуации вряд ли возможны, все объекты проходят тщательную проверку.
Тем временем
В Петербурге могут пересмотреть схему оплаты аренды земли под нестационарными торговыми объектами (НТО). Сейчас киоскеры перечисляют средства в консолидированный городской бюджет через КИО. Власти города, возможно, направят эти средства напрямую в районные бюджеты.
Как сообщила «РГ» председатель общественного совета по развитию малого предпринимательства Елена Церетели, представители бизнеса давно выступают за такое новшество. Дело в том, что в Петербурге места под размещение НТО прописаны в специальной схеме. Но очень часто выясняется, что она неактуальна. Например, на месте, которое выбрал потенциальный арендатор, уже стоит киоск или расположен объект благоустройства.
Актуализацией схемы занимаются сотрудники КИО, но они физически не могут знать, что происходит с каждым участком в одном из крупнейших городов страны. В районных администрациях больше информации, но, как говорит Церетели, сейчас районы не имеют стимулов, чтобы следить за ситуацией. Если от их внимательности будет зависеть наполнение местных бюджетов, то, как считают в общественном совете по развитию малого предпринимательства, схема НТО будет актуализироваться регулярно. В результате малый бизнес получит наиболее маржинальные участки для открытия киосков без лишней головной боли. Кроме того, пересмотр схемы оплаты позволит бороться с недобросовестными арендаторами и подпольными киоскерами.
Автор: Вера Черенева
«Российская газета» - Экономика Северо-Запада № 153 (7911), 16.07.2019
источник